I lavori di manutenzione ordinaria in caso di affitto di azienda

Cassazione 18 settembre 2020 n. 19632.

L’affittuario dell’azienda ha l’obbligo di conservarla in tutte le sue componenti nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo.

Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che, a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati in negativo e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi

straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l’elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all’art. 1105 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall’usufrutto.

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