L’acquisto di un immobile rappresenta un momento importante nella vita di una persona e molteplici sono i fattori di dubbio e di rischio che devono essere presi in considerazione prima di procedere.  

Nel lasso di tempo che intercorre tra la sottoscrizione dell’atto di compravendita e la sua trascrizione nei registri immobiliari, ad esempio, l’acquisto dell’immobile potrebbe essere pregiudicato dall’iscrizione di gravami ad opera dei creditori del venditore, ignari del trasferimento della proprietà.

Per garantire una maggiore tutela agli acquirenti (ma anche, come vedremo, ai venditori), è stato previsto il meccanismo del deposito del prezzo presso il notaio. 

Ma che cos’è e come funziona?

Innanzitutto, è bene chiarire cosa si intende con la possibilità di procedere al deposito del prezzo.

La legge prevede l’obbligo in capo al notaio di avere un conto corrente “dedicato”, separato dal proprio patrimonio, in cui la parte acquirente possa depositare la somma pattuita come corrispettivo della compravendita a titolo di garanzia della buona riuscita della stessa. Tale procedura consente di annullare totalmente il rischio esistente nei trasferimenti immobiliari a carico dell’acquirente, dal momento che le somme depositate presso il notaio vengono consegnate da quest’ultimo al venditore solamente dopo la trascrizione dell’atto e la verifica dell’inesistenza di sopravvenuti gravami.

Per poter ricorrere al deposito del prezzo, che, si ricorda, è facoltativo per le parti, devono concorrere i seguenti elementi:

  • deve trattarsi di un atto idoneo al trasferimento della proprietà o al trasferimento, alla costituzione o all’estinzione di un altro diritto reale su bene immobile;
  • deve trattarsi di un atto a titolo oneroso nel quale il corrispettivo del trasferimento immobiliare sia costituito da una somma di denaro;
  • almeno una delle parti deve farne richiesta, a fronte della quale l’altra parte non si può opporre.

Modalità ed effetti del deposito

Le modalità di deposito e consegna delle somme al notaio sono sostanzialmente due: è possibile depositare, infatti, l’intero importo in un’unica soluzione, oppure, se il prezzo è stato dilazionato in sede di contratto preliminare, solo il saldo del prezzo pattuito. I versamenti sul conto dedicato del notaio devono essere effettuati esclusivamente mediante assegno circolare non trasferibile oppure con bonifico bancario eseguito alcuni giorni prima della stipula dell’atto: se, infatti, il giorno dell’atto la somma non risulti già accreditata, l’atto dovrà essere rinviato in attesa dell’accredito definitivo del bonifico. Qual è la sorte della somma versata al notaio? Una volta effettuato il versamento, le somme diventano necessariamente intestate al notaio, il quale ha l’obbligo di segregarle in un conto corrente “dedicato” che abbia le caratteristiche determinate per legge. Tali somme rimangono separate dal patrimonio del notaio; di conseguenza, non cadono nella sua successione in caso di premorienza, non confluiscono nella comunione legale del coniuge e sono impignorabili da parte dei suoi creditori, nonché da quelli del venditore. Inoltre, gli interessi che maturano sul conto dedicato non vengono percepiti dal notaio, ma vengono utilizzati per finanziare le piccole e medie imprese.

Possibili ulteriori utilizzi

Oltre che per l’acquisto di un bene libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, il deposito del prezzo sul conto dedicato può servire a realizzare ulteriori interessi dei contraenti, tra cui, ad esempio:

  • presenza di un pignoramento o di una ipoteca pregressa sul bene immobile. In atto si può convenire che il pagamento del prezzo avvenga solo a seguito della cancellazione di dette formalità;
  • casa soggetta a prelazione legale. In atto si può convenire che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione;
  • casa non agibile. Nell’atto di può convenire che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità;
  • bene immobile non ancora liberato dal venditore. Il prezzo depositato verrà svincolato a favore del venditore solo ad avvenuta consegna dell’immobile all’acquirente libero da persone e cose;
  • presenza di debiti condominiali del venditore. Al fine di garantire l’acquirente, che potrebbe essere chiamato a risponderne, possono essere depositate presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese.

Il deposito prezzo dal notaio, come già ricordato, garantisce correttezza e sicurezza al trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore. Ciò comporta che ad essere tutelato non è solamente la parte acquirente, ma anche la parte venditrice, la quale ha la garanzia di poter effettivamente incassare le somme. La procedura del deposito prezzo, infatti, annulla completamente il rischio d’insolvenza dell’acquirente, rischio fisiologico che il venditore sopporta ogniqualvolta il pagamento sia, in tutto o in parte, rinviato ad un momento successivo rispetto a quello della stipulazione del contratto.

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