La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha ampliato l’ambito di applicazione delle norme relative alle agevolazioni fiscali per la “prima casa”, includendo anche gli immobili classificati come F/2, ossia edifici collabenti.
Cosa si intende con fabbricati collabenti?
I fabbricati collabenti sono beni immobiliari privi di rendita nell’archivio del catasto edilizio urbano. Più precisamente, nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F2 Unità collabenti si riferisce a tutte quelle unità immobiliari che non producono reddito:
- Immobili diroccati;
- Immobili fatiscenti;
- Ruderi;
- Immobili parzialmente demoliti;
- Immobili con tetto crollato;
- Beni immobili con notevole degrado che determina assenza di autonomia funzionale e incapacità reddituale.
In altre parole, si tratta di immobili diroccati o in tale stato di degrado da non essere ritenuti idonei a produrre reddito.
Requisiti per accedere ai benefici “prima casa”.
In generale, le agevolazioni prima casa si applicano quando:
- Il fabbricato che si acquista appartenga a determinate categorie catastali e, più precisamente, alle “case di abitazione” ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (abitazioni di lusso);
- Il fabbricato si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire – entro 18 mesi dall’acquisto) la residenza o lavora;
- Il beneficiario non sia titolare di altre abitazioni agevolate ovvero, se già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, venda la casa già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto
Il riferimento espresso alla nozione di “casa di abitazione” potrebbe indurre ad escludere il beneficio per gli immobili collabenti, in quanto non classificati in categoria A e, inoltre, non dotati di effettiva abitabilità.
Prassi e giurisprudenza precedenti.
In merito alla possibilità dell’acquirente di un immobile collabente di beneficiare delle agevolazioni prima casa si erano in passato espressi dei dubbi.
Nella risposta all’interpello n. 357 del 30 agosto 2019, infatti, l’Agenzia delle Entrate aveva negato la possibilità di fruire delle agevolazioni in ragione del fatto che, per poterne beneficiare, l’unità immobiliare deve risultare, sulla base di criteri oggettivi, astrattamente idonea al concreto soddisfacimento di esigenze abitative.
Nel caso di immobili collabenti, dunque, configurandosi un’ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo che si intende acquistare, non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa”, escludendo che i fabbricati totalmente o parzialmente inagibili possano essere equiparati ad un immobile in corso di costruzione, per il quale, invece, l’accesso ai benefici sarebbe consentito.
Ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025.
Contrariamente all’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, la Cassazione, con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, ha chiarito che un immobile classificato nella categoria catastale F/2 può comunque essere acquistato con l’agevolazione “prima casa”.
Secondo la Corte, infatti, l’assenza di abitabilità immediata non preclude la possibilità di accedere ai benefici fiscali, non richiedendo la normativa l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, ma solamente che questo sia destinato a diventare un’abitazione attraverso i necessari interventi edilizi; in tal modo, la Cassazione allinea la situazione di un fabbricato in rovina a quella di un immobile abitativo in corso di costruzione, per il quale non è richiesta l’idoneità ad abitazione al momento dell’acquisto e a cui il beneficio fiscale è già riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità senza particolari dubbi.
Inoltre, avvalendosi di un’argomentazione di tipo letterale, la Corte sottolinea come la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 (che disciplina le agevolazioni) escluda solamente i fabbricati A1, A8 o A9, non essendo la classificazione F/2 un impedimento all’applicazione del beneficio “prima casa”.
Ciò che conta, quindi, è che il fabbricato, anche se inagibile e in stato di abbandono, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione e che tale destinazione abitativa sia completata entro il termine triennale stabilito per l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’interpretazione fornita dalla Suprema Corte risulta coerente con lo scopo della norma, che è quello di agevolare l’acquisto della prima casa da parte di chi non ne possiede una.
Una diversa impostazione, infatti, sarebbe in contrasto con le finalità perseguite dal legislatore, motivo per il quale si rende necessaria un’interpretazione che amplia la portata del beneficio fiscale, permettendo di includere anche gli immobili inagibili, a patto che l’acquirente si impegni a trasformarli in abitazioni entro il termine previsto di tre anni.
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