Affitto di azienda e lavori di manutenzione ordinaria

Cassazione, sentenza n. 19632/2020.

L’affittuario dell’azienda ha l’obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo.

Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che, a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa), i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati “in negativo” e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l’elenco esemplificativo delle ripartizioni straordinarie di cui all’art. 1105 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall’usufrutto.

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