Con la Legge di Bilancio 2025 arriva un'importante estensione temporale per chi ha usufruito delle agevolazioni "prima casa": ora ci sono due anni per vendere l’abitazione posseduta in precedenza. E la novità è retroattiva.
La compravendita immobiliare legata al regime agevolato “prima casa” è spesso accompagnata da dubbi e scadenze strette. Tuttavia, grazie alla recente risposta n. 127/2025 dell’Agenzia delle Entrate, è stata definitivamente chiarita un’innovazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2025: il termine per vendere l'immobile precedentemente posseduto non è più di un solo anno, ma sale a due anni, con effetto retroattivo anche sugli acquisti effettuati nel 2024.
Agevolazioni prima casa: il quadro normativo aggiornato
La misura introdotta dall’art. 1, comma 116, della Legge n. 207/2024 amplia il tempo a disposizione per rispettare uno dei requisiti chiave per accedere o mantenere l’agevolazione prima casa: la cessione della casa pre-posseduta. Questo termine, precedentemente fissato in 12 mesi, è ora di 24 mesi dalla data del nuovo rogito.
La novità interessa in particolare chi:
- Ha acquistato un nuovo immobile con agevolazioni nel 2024;
- Non aveva ancora venduto la precedente abitazione;
- Rientrava, al 31 dicembre 2024, nel vecchio limite dei 12 mesi ancora in corso.
Ora, anche costoro avranno fino a due anni dalla data dell’atto di acquisto per procedere alla vendita del vecchio immobile, senza perdere le agevolazioni già ottenute.
In cosa consistono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni “prima casa” si concretizzano principalmente in una:
- Riduzione dell’IVA dal 10% al 4% per gli acquisti da impresa;
- Riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2% per gli acquisti tra privati;
- Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Questi vantaggi si applicano solo se sussistono determinate condizioni, tra cui:
- L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi di pregio);
- L’acquirente deve risiedere o svolgere la propria attività nel Comune in cui si trova l’immobile;
- Non deve possedere altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune;
- Non deve aver già usufruito delle agevolazioni “prima casa” su altri immobili in tutto il territorio nazionale, a meno che li venda entro il termine previsto.
Con la nuova disciplina, è sufficiente vendere l’immobile agevolato precedentemente acquistato entro due anni dal nuovo rogito per rientrare nella cosiddetta “alienazione infrabiennale postuma” e conservare l’agevolazione.
Chiarezza interpretativa e fine delle incertezze
Prima del chiarimento dell’Agenzia, non era del tutto scontato che la proroga del termine si applicasse anche agli acquisti effettuati prima dell’entrata in vigore della legge (10 gennaio 2025). La risposta n. 127/2025 ha sgombrato ogni dubbio: sì, il nuovo termine di due anni vale anche per gli atti del 2024, purché alla data del 31 dicembre di quell’anno fosse ancora pendente il vecchio termine annuale.
Questa interpretazione garantisce omogeneità applicativa e offre maggiore flessibilità operativa a chi ha pianificato l'acquisto della propria nuova abitazione.
Conclusione
La nuova estensione biennale del termine per vendere la casa pre-posseduta rappresenta un passo avanti importante nella tutela del contribuente, garantendo più tempo per gestire una fase spesso complessa e cruciale della vita familiare e patrimoniale.
Chi ha acquistato casa nel 2024 e si trova ancora nella fase di dismissione dell’abitazione precedente ha oggi un orizzonte temporale più ampio per agire con lucidità e senza l’ansia di decadenze fiscali.
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