Con la sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025 la Corte di Cassazione si è pronunciata in merito alla trascrizione del contratto preliminare e, poi, del definitivo, quando quest’ultima avvenga oltre un anno dopo la scadenza del termine stabilito dalle parti per la stipula dello stesso.
Cos’è il contratto preliminare e perché viene trascritto
Il “preliminare” è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto (detto “definitivo”), già determinato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare ha, dunque, una funzione preparatoria, strumentale alla conclusione del contratto definitivo.
Per garantire una maggiore tutela al promissario acquirente di un bene immobile, il quale potrebbe essere esposto al rischio di pregiudizi in conseguenza di atti di disposizione da parte del promittente venditore dopo il preliminare, la legge prevede che i contratti preliminari dei contratti che trasferiscono la proprietà o costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali di godimento su immobili siano trascritti. La trascrizione in oggetto ha efficacia c.d. “prenotativa”, nel senso che se alla trascrizione del preliminare segue la trascrizione del definitivo, gli effetti di questo decorrono dalla data di trascrizione del preliminare.
L’efficacia della trascrizione, tuttavia, ha effetto fino ad un anno dalla data prevista dalle parti per la stipula del definitivo, e comunque non oltre i tre anni dalla data di stipula del preliminare (art. 2645 bis c.c.).
Corte di Cassazione, sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025: il caso.
Oggetto dell’attenzione della Corte di Cassazione è il caso di due parti che avevano stipulato (e trascritto) un preliminare di vendita immobiliare per poi concludere, oltre un anno dopo la scadenza originariamente prevista, il contratto definitivo di compravendita. L’alienante era debitore verso una banca che aveva iscritto qualche mese dopo la stipula del preliminare ipoteca giudiziale sull’immobile e, pertanto, chiedeva di dichiararsi l’inefficacia della trascrizione del preliminare dal momento che il contratto definitivo non era stato trascritto entro un anno dalla data fissata per la sua stipula.
Soluzione della Corte
Respingendo la tesi sostenuta dall’alienante (secondo cui il termine di un anno dalla data fissata nel preliminare per la stipula del definitivo, in quanto posta a tutela di interessi privati, sarebbe prorogabile dalle parti, purché la trascrizione del definitivo avvenga in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare), gli Ermellini valorizzano come l’art. 2645 bis c.c. sia posto a tutela di interessi generali, rappresentati dalla tutela dei terzi e dell’opponibilità a questi del contratto.
Pertanto, i contraenti possono evidentemente posticipare il termine da loro fissato nel preliminare per la stipula del definitivo, ma tale accordo modificativo è opponibile ai terzi solamente qualora:
- La trascrizione avvenga, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare;
- La proroga della data originariamente fissata per il rogito venga effettuata prima della scadenza del termine di un anno previsto dall’art. 2645 bis, comma 3 c.c., con atto trascritto.
Detto altrimenti, sia il termine di un anno sia quello di tre anni corrispondono ad interessi di carattere generale. Il primo è prorogabile dalle parti mediante un atto trascritto prima della scadenza del termine annuale dalla data originariamente prevista per la stipula del definitivo; il secondo, invece, non è disponibile. Ciò comporta che, qualora il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare sia più lungo di tre anni o in caso di proroga che ecceda detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione.
Se, dunque, le parti hanno interesse a mantenere gli effetti prenotativi del contratto preliminare, queste dovranno necessariamente trascrivere il definitivo entro un anno dalla data fissata dal preliminare per la sua stipula o provvedere ad una proroga di detta data con apposito negozio integrativo da stipulare e trascrivere, completando in ogni caso il progetto negoziale trascrivendo il definitivo entro il triennio dalla trascrizione del preliminare.
In caso contrario, gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare vengono meno e i terzi recuperano la pienezza dei loro diritti e delle loro prerogative sul bene.
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