Il regime fiscale del contratto preliminare è stato recentemente riformato con l’emanazione del Decreto Legislativo n. 139/2024, il quale ha apportato modifiche significative all'imposta di registro.
Principali Novità Fiscali
La riforma introduce due novità fondamentali:
- Abbandono dell’attuale sistema binario che differenzia tra aliquota da applicare alle caparre confirmatorie (dello 0,5%) e aliquota cui sono soggetti gli acconti pattuiti nei preliminari di contratti non rientranti nell’ambito dell’applicazione dell’IVA (del 3%): dal 1° gennaio 2025 vi è uniformità dell'aliquota per caparre e acconti, fissata allo 0,5%.
- Introduzione di un limite massimo dell'imposta: l’imposta di registro dovuta per caparre confirmatorie e acconti non può mai essere superiore all’imposta di registro che sarebbe dovuta per il contratto definitivo.
Questo nuovo approccio permette di allineare la tassazione tra le due fasi contrattuali, evitando distorsioni e arbitraggi fiscali.
Effetti sul Contratto Preliminare e Definitivo
Sotto il profilo logico-sistematico, la nuova disciplina implica che se il contratto definitivo beneficia di un regime fiscale agevolato, lo stesso principio deve essere applicato in via prospettica anche al preliminare.
Ciò significa che:
- La base imponibile per il preliminare può essere calcolata considerando già le agevolazioni richieste dal promissario acquirente.
- L'agevolazione diventa effettiva solo ex post, ossia al momento della registrazione del definitivo.
Il Parere del Consiglio Nazionale del Notariato e Questioni Aperte
Lo Studio n. 122-2024/T, approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato il 13 febbraio 2025, ha analizzato a fondo queste modifiche, evidenziando i benefici del nuovo sistema rispetto alla disciplina precedente. La “vecchia” norma, infatti, prevedeva una differenziazione di trattamento impositivo applicabile alle somme versate al preliminare, a seconda della loro riconducibilità a caparre o acconti, generando un copioso contenzioso sull’interpretazione delle clausole contrattuali. Secondo il Notariato, ne dovrebbe derivare che il preliminare con cui ci si impegna a stipulare un definitivo imponibile a IVA, ove preveda la dazione di caparre e/o acconti, sconti solo l’imposta di registro fissa, in quanto il definitivo applicherà l’imposta di registro in questa misura. Inoltre, l’accoglimento della tesi dell’unitarietà tra preliminare e definitivo, da parte del legislatore delegato, implica che, nel caso in cui l’imposta sugli acconti risulti dovuta in misura fissa (ad esempio per acconto imponibile IVA), l’imposizione sul preliminare si risolva nell’applicazione di una sola imposta fissa sul contratto (non potendosi raddoppiare l’imposta fissa, in presenza di una sola manifestazione di capacità contributiva).
Tale impostazione non trova, però, riscontro nella riforma in esame, la quale non risolve alcune questioni dubbie, oggetto anch’esse di numerosi contenziosi tributari. In particolare, si fa riferimento a:
- La tassazione degli acconti nei preliminari IVA;
- La sorte dell’imposta di registro versata per caparre confirmatorie e acconti, nel caso in cui al contratto preliminare non faccia seguito il contratto definitivo;
- La corretta tassazione delle restituzioni da parte del promittente venditore al promissario acquirente della somma dal primo ricevuta per caparre e/o acconti, in caso di scioglimento del contratto preliminare.
Implicazioni Operative e Benefici
Le novità introdotte con il d.lgs. n. 139/2024, alleggerendo il carico fiscale dei contratti preliminari, potrebbero incentivarne la registrazione, invogliando i soggetti che ne sono obbligati a denunciare al Fisco, con più frequenza rispetto ad oggi, quelli conclusi per scrittura privata e, forse, potrebbero indurre le parti a scegliere in modo più “leggero” la formalizzazione notarile.
Inoltre, la ridotta tassazione (dal 3% allo o,5%) e il tetto massimo dell’imposta dovuta per il contratto definitivo potrebbero contribuire anche alla diffusione di contratti di rent to buy soggetti a imposta di registro, rendendo fiscalmente meno gravoso tale contratto, laddove la componente del canone da destinare ad acconto sia particolarmente elevata.
Conclusioni
Nonostante vi siano ancora alcune aree grigie, per le quali si auspicano chiarimenti volti ad evitare problematiche future nella pratica notarile e fiscale, questa riforma rappresenta un passo avanti nella semplificazione e razionalizzazione della tassazione immobiliare.
Per acquirenti e venditori, la nuova regola porta chiarezza e vantaggi fiscali, riducendo, almeno in parte, l’incertezza e il contenzioso legato all'imposta di registro nei contratti preliminari.
Se operi nel settore immobiliare o sei coinvolto in una transazione, è fondamentale essere aggiornati su queste modifiche per ottimizzare la fiscalità delle operazioni.
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