Patto commissorio e vendita

L'uso del prezzo della vendita per pagare precedenti debiti non integra patto commissorio.

Il codice civile, all'articolo 2744, sancisce il divieto di patto commissorio, ovvero quel patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà  della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.

La giurisprudenza e la dottrina sono unanimi, oggi, nell'interpretare tale divieto in senso più generale, non limitandolo ai soli casi in cui la cosa sia data in pegno o ipotecata, come potrebbe sembrare dal dato strettamente letterale dell'art. 2744 c.c.

Quello previsto dal suddetto articolo va inteso, al contrario, come un divieto di risultato, che si realizza ogniqualvolta la proprietà  venga trasferita a seguito di inadempimento. La giurisprudenza ha ritenuto, ad esempio, sussistere un patto commissorio nel caso di vendita sospensivamente condizionata all'inadempimento o, viceversa, risolutivamente condizionata all'adempimento. In tali casi, infatti, il risultato perseguito dalle parti è comunque quello del trasferimento del bene al solo scopo di garanzia dell'adempimento.

Se in tali ipotesi è evidente l'impiego dello strumento della compravendita per realizzare una diversa e vietata funzione - quella di garanzia - il recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 1075 del 2016 è diverso.

L'ipotesi è quella in cui venga posta in essere una compravendita, il cui prezzo sia in parte pagato mediante il ripianamento di debiti preesistenti verso il compratore o verso terzi.

Nel caso di debiti già  scaduti, non vi è, secondo la Corte, violazione del divieto di patto commissorio. Il contratto di compravendita non realizza, infatti, uno scopo di garanzia, ma semplicemente quello di fornire ai venditori dell'immobile la provvista per estinguere i precedenti debiti già  scaduti.

Allo stesso modo, per quanto attiene a debiti non ancora esigibili al momento della vendita dell'immobile, l'eventuale rateizzazione del prezzo da versare a terzi creditori deve essere qualificata come delegazione di pagamento di tali preesistenti obbligazioni, piuttosto che come finanziamento diretto del compratore al venditore (mutuo).

In conclusione, secondo la Corte, nessuna delle due precedenti ipotesi integra una funzione di garanzia. Affinchè di patto commissorio si possa parlare occorre, infatti, che vi sia prova che i vari rapporti negoziali tra le parti ed eventuali terzi siano stati voluti e concepiti come funzionalmente connessi al fine di realizzare, appunto, quello scopo di garanzia vietato dal legislatore.