La recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 32694/2019 statuisce un principio innovativo a tutela dell’acquirente di immobili. 

IL CASO.

Il promittente venditore di un capannone omette di informare il promissario acquirente di aver ricevuto l’immobile in oggetto per donazione, dalle trattative fino alla stipula del contratto preliminare.

IL PROBLEMA.

Giunti alla stipula del definitivo il promissario acquirente viene reso edotto della provenienza donativa del bene che acquisterà e dei relativi rischi connessi a tale aspetto (si veda sul punto “Acquisto di un immobile con provenienza donativa: le dieci cose da sapere” di SuperPartes).   

Il promissario acquirente ormai con il preliminare si è obbligato a stipulare il definitivo, come può tutelarsi?

LA SOLUZIONE.

Secondo la Corte di Cassazione il promissario acquirente può rifiutare la stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile perché la provenienza donativa del bene è una circostanza che influisce sulla stabilità dell’acquisto.

Il fondamento normativo di tale soluzione è rappresentato dall’art. 1460 c.c. in forza del quale ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie contemporaneamente la propria.

IL PRINCIPIO DI DIRITTO.

La Corte di Cassazione sancisce che: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi”.

IL PRECEDENTE ORIENTAMENTO.

Precedentemente a questa sentenza la Corte di Cassazione aveva ritenuto che il promissario acquirente potesse rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo solo quando il pericolo di perdere la proprietà del bene fosse effettivo e non quando vi fosse un mero timore della prevalenza di un altrui diritto sul bene.

AVV. ANDREA PENTANGELO

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