14/11/18
Le dieci cose da sapere sulla vendita di terreni agricoli
- Nel momento in cui ci si accinge a vendere un terreno agricolo bisogna stare attenti che non vi siano soggetti terzi con diritto di prelazione.
- Hanno diritto di prelazione, e quindi di essere preferiti a parità di condizioni rispetto a qualunque altro acquirente, l’affittuario del terreno coltivatore diretto (oggi anche IAP e società agricole di persone a maggioranza di soci coltivatori diretti) e in sua mancanza il confinante proprietario coltivatore diretto.
- L’affittuario deve avere un contratto di affitto valido e stabile, che duri da almeno 2 anni; non aver venduto fondi nel biennio precedente e coltivare direttamente la terra con l’aiuto della sua famiglia con adeguata capacità lavorativa. La presenza di un affittuario (non mero detentore o comodatario) esclude di per sé la prelazione del confinate.
- Il confinante deve avere i medesimi requisiti dell’affittuario e per essere considerato tale, secondo la giurisprudenza prevalente, deve essere proprietario di un fondo contiguo materialmente a quello oggetto di vendita. Non sono considerati confinanti fondi che si toccano per uno spigolo o che siano separati da strade, canali, fossi, corsi d’acqua pubblici.
- La prelazione opera nei trasferimenti a titolo oneroso dove vi è un corrispettivo, quindi non opera per donazioni e, per legge, non trova applicazione in caso di permute, (per giurisprudenza analogamente per transazioni), vendite esecutive, conferimenti in società.
- In presenza di aventi titolo alla prelazione il venditore deve notificare con raccomandata il preliminare e il prelazionante può esercitare il suo diritto nei successivi 30 giorni ma deve versare il prezzo nei tre mesi successivi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica del preliminare, pena la decadenza dal diritto.
- Per una vendita sicura è opportuno avere le rinunce scritte da parte dei prelazionari e laddove possibile farli intervenire all’atto di vendita per effettuare tale rinuncia. Per essere valida la rinuncia non può essere preventiva né essere generica senza pertanto fare riferimento ad un prezzo di cessione.
- In caso di mancata notifica del preliminare il prelazionario ha un’importante arma a disposizione il cd diritto di riscatto che va esercitato (giudizialmente o stragiudizialmente) entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, versando successivamente il prezzo nei tre mesi decorrenti dall’adesione al riscatto da parte dell’acquirente o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosca il diritto di riscatto. Il riscattante acquista il bene libero da qualunque gravame (ipoteche, servitù ecc.) eventualmente costituito dall’acquirente sul terreno.
- Dal punto di vista fiscale la cessione di terreni agricoli può comportare tassazione di plusvalenza per il venditore se vende il terreno nel quinquennio dal suo acquisto qualora il prezzo di vendita sia superiore al prezzo di acquisto ma tale plusvalenza è pagabile con aliquota del 20% in atto dal Notaio. Negli ultimi anni tuttavia è stata rinnovata la possibilità di rivalutare il terreno versando in tre rate un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno risultante da perizia.
- L’acquirente di un terreno agricolo deve pagare normalmente l’imposta del 15% (la più elevata nel nostro paese) sul prezzo dichiarato salvo che non sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale iscritto all’INPS e si impegni a coltivare il fondo per 5 anni allora può godere dell’agevolazione 1%. Tale agevolazione si applica anche nel caso di acquisto di una quota di proprietà, ma anche se sul terreno sono presenti abitazioni o capannoni pertinenziali a servizio dell’attività agricola e spetta anche al coniuge o convivente di coltivatore diretto o IAP e a società agricole.
Notaio Laura Mazzari, Socio fondatore di SuperPartes e di NPA, e Avvocato Silvia Vangelisti
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