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    26 febbraio 2018

    Le dieci cose da sapere prima di fare lavori...

    26/02/2018Le dieci cose da sapere prima di fare lavori edili in casa L’esecuzione di lavori edili in casa richiede il compimento di una serie di verifiche preliminari, che risultano di particolare importanza al fine di assicurare la legittimità dell’intervento da realizzare. Tali verifiche e valutazioni serviranno infatti ad evitare che, durante l’esecuzione dei lavori o peggio, a lavori già conclusi, l’Amministrazione comunale possa sanzionare l’intervento, contestandone in particolare l’esecuzione in assenza o in violazione del necessario titolo edilizio. Tali sanzioni potranno essere particolarmente gravose, comprendendo il pagamento di somme di denaro, sino alla demolizione di quanto eseguito in difformità o in assenza di titolo ed al ripristino dello status quo ante. Il decalogo che segue, lungi dall’avere pretese di esaustività, ha dunque lo scopo di suggerire i principali accorgimenti da adottare al fine di eseguire legittimamente dei lavori edili in casa. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes  1) Identificare il tipo di lavoro Per sapere qual è l’iter burocratico corretto da seguire e dunque quali pratiche edilizie presentare, è necessario in primo luogo ricondurre l’intervento che si vuole realizzare a quelli previsti dal D.P.R. 380/2001 (T.U. in materia edilizia) che, all’art. 3, contiene le definizioni dei seguenti tipi di interventi: - manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; - manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; - restauro e risanamento conservativo, gli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; - ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente; - nuova costruzione, in generale gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle precedenti categorie. Sono da considerarsi tali: la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente e gli interventi pertinenziali, che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale. 2) Identificare il titolo edilizio I titoli edilizi si distinguono in: a) edilizia libera (senza necessità di alcun titolo) b) CILA (comunicazione inizio attività asseverata) c) SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) d) super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire) e) PdC (Permesso di costruire) Gli interventi di edilizia libera comprendono: quelli di manutenzione ordinaria; l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW; quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici. Sono realizzabili mediante SCIA i seguenti interventi: manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio; gli interventi di ristrutturazione edilizia che non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione; quelli di ristrutturazione urbanistica; la ristrutturazione edilizia che porti ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, limitatamente alle zone omogenee A, comporti mutamenti della destinazione d’uso, comporti modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004. Sono infine realizzabili mediante CILA gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire, previa trasmissione da parte dell’interessato dell’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato. 3) Chiamare un progettista e iniziare l’iter Un tecnico è indispensabile per tutti i lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune. Requisito fondamentale è che sia abilitato a eseguire la professione, quindi iscritto a un ordine professionale (geometra, architetto, ingegnere). 4) Stabilire subito il budget di spesa e comunicarlo al progettista Le proposte di progetto terranno così in debita considerazione anche questo aspetto. È necessario considerare sempre il compenso del tecnico ed a tal proposito si deve evidenziare che, essendo oggi abrogate le tariffe professionali, il progettista è tenuto a sottoporre al committente un preventivo dettagliato dei propri costi, con indicato il grado di complessità della prestazione fornita e la polizza di responsabilità civile (obbligatoria). 5) Scegliere il progetto e poi definire con il tecnico tutta la soluzione in ogni dettaglio, in modo da non lasciare margini di discrezionalità in fase di esecuzione dei lavori Infatti talvolta le modifiche eseguite in sede di cantiere comportano ripercussioni a cascata sull’intero progetto, nonché un incremento dei costi e risultati finali meno rispondenti alle aspettative iniziali. 6) Nominare l’impresa dopo aver valutato l’aspetto economico e dopo averne verificato l’idoneità tecnico-professionale. Le imprese devono esibire al committente diversi documenti, tra cui l’iscrizione alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e il documento unico di regolarità contributiva – DURC – in corso di validità. 7) Verificare la pratica edilizia Prima di iniziare i lavori è bene accertare che sia stata presentata in Comune la relativa pratica edilizia e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori. In caso di pratica CIA o SCIA, i lavori possono iniziare subito dopo l’avvenuta protocollazione della pratica. Una copia della pratica va conservata in cantiere. 8) Il via ai lavori Può sembrare banale, ma è fondamentale il ruolo del committente nella fase di esecuzione dei lavori, in quanto la sua presenza attiva è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto dei lavori. 9) Fine intervento  Per concludere l’iter tecnico-amministrativo, quando necessario, andranno presentati in Comune la Comunicazione di fine lavori a firma del committente; il Certificato di collaudo a firma del tecnico; la Richiesta del certificato di agibilità; la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto). 10) Certificato di regolare esecuzione L’art. 1665 c.c. stabilisce che: “il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta”; quindi l’attività di verifica e collaudo delle opere rappresenta non solo una facoltà che può essere esercitata dal committente ma costituisce il momento formale di conclusione dei lavori. Siamo consapevoli che con questi dieci punti non abbiamo esaurito tutte le domande che una persona si pone prima di iniziare dei lavori edili in casa, ma speriamo, con i vostri suggerimenti, di migliorare sempre più questo decalogo adeguandolo alle esigenze dei cittadini. Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes Avv. Ambrogio Dal Bianco   Autore immagine: Pixabay.com © Riproduzione riservata  

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    21 marzo 2017

    Realizzazione di un soppalco: permesso di...

    Consiglio di Stato, Sezione VI, 02/03/2017, n. 985 Cosa cambia per il cittadino. È necessario il permesso di costruire solamente quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e in prospettiva ulteriore carico urbanistico. Al contrario, si rimane invece all'interno dell'ambito degli interventi edilizi minori (per i quali il permesso di costruire non è quindi richiesto) quando il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, e ciò sicuramente avviene quando esso non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno. Per approfondimenti chiedi ai Notai SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Veniva impugnata avanti il TAR Lazio un'ordinanza di demolizione per opere asseritamente abusive, in quante realizzate all'interno di un immobile di proprietà , in assenza di permesso di costruire, consistenti in "una struttura di putrelle in ferro orizzontali e verticali, disposte in modo da formare un soppalco a forma di "L" della superficie di circa 24,80 mq all'interno di un locale più ampio. L'area soppalcata al piano superiore consiste di un solaio in muratura con due finestre, posto ad altezza variabile da un soffitto irregolare, da metri 2,30 a metri 1.55 circa; la struttura del soppalco poggia invece per circa 20 mq su una pedana in muratura di circa 0,40 metri di altezza, ha un distacco di metri 1,88 e un'altezza interna praticabile di circa 1,45 metri; per la parte restante di circa 4,80 mq poggia sul piano di calpestio ed ha un distacco di 2,10 metri. L'area sottostante il soppalco è poi priva di finestre, con nuove tramezzature ed attacchi per impianti idrici ed elettrici". Le ragioni giuridiche. Il TAR Lazio (Sezione I quater, 30/11/2011, 9401) aveva rigettato il ricorso, ritenendo che l'intervento dovesse essere assoggetto a permesso di costruire. I giudici di Palazzo Spada hanno, al contrario, accolto l'appello proposto dal proprietario dell'immobile, realizzatore dell'intervento in contestazione, ritenendo fondato il primo motivo d'appello e cioè che l'opera realizzata, in quanto consistente in un soppalco non praticabile, non dovesse essere assoggetta a permesso di costruire, ma alla presentazione di semplice DIA. Il discrimine per determinare se la realizzazione di un soppalco richieda o meno il rilascio di un permesso di costruire viene individuato dal Consiglio di Stato nelle dimensioni dello stesso e dunque nella circostanza che tale soppalco determini o meno un incremento della superficie complessiva dell'immobile. A tal fine i giudici della VI Sezione usano la dizione di "dimensioni non modeste": nozione, questa, non certo facile da interpretare e difficilmente suscettibile di avere un significato univoco ed oggettivo. Sicuramente, ritiene il Consiglio di Stato, richiederà  il previo rilascio del permesso di costruire il soppalco che determini una "sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente". Invero, ai sensi del combinato disposto dell'art. 3, comma I, lett. d) e dell'art. 10, comma I, lett. c) del DPR 380/2001, sono soggetti a permesso di costruire quegli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente; mentre gli interventi di cosiddetta ristrutturazione leggera richiedono la semplice DIA. Alla luce di ciò, pertanto, è sufficiente la presentazione di una DIA, senza la necessità  di ottenere il previo rilascio del permesso di costruire, ogni qual volta lo spazio realizzato con il soppalco sia tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone, sostanziandosi, come nel caso analizzato, in un ripostiglio. Avv. Ambrogio Dal Bianco Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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