14 febbraio 2017
Preliminare per persona da nominare: non serve...
Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017
Cosa cambia per il cittadino.
La Corte di Cassazione si è pronunciata sul contratto per persona da nominare, stabilendo che, per poter l'electus godere degli effetti prenotativi del preliminare, è necessario e sufficiente che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare (e comunque entro quello previsto dall'art. 2645 bis co. 3 c.c.), non occorrendo, al contrario, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare.
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Il fatto.
Una s.r.l. ha convenuto in giudizio alcuni istituti bancari che avevano trascritto contro il promittente alienante plurime ipoteche, conseguenti a decreti ingiuntivi esecutivi, nel periodo intercorrente tra la trascrizione del contratto preliminare, che conteneva la riserva di persona da nominare, e la trascrizione del relativo contratto definitivo.
Le ragioni giuridiche.
La Corte di Cassazione ha ritenuto, ai fini degli effetti prenotativi del preliminare, previsti dall'art. 2645 bis c.c., sufficiente che nella nota di trascrizione del definitivo sia trascritta la dichiarazione di nomina e si dia atto che esso costituisce esecuzione del contratto preliminare precedentemente trascritto. Non è necessaria, in buona sostanza, anche la precedente trascrizione della riserva di nomina stabilita nel contratto preliminare.
Con "effetti prenotativi" del preliminare si intende la prevalenza riconosciuta dall'ordinamento al contratto definitivo, che sia esecuzione di quel preliminare, sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante in data successiva alla trascrizione del prelimare.
Come nel caso analizzato dalla Corte, dunque, se le iscrizioni di ipoteche sono successive rispetto alla trascrizione del preliminare, la trascrizione del relativo definitivo, deve per espressa previsione di legge prevalere.
La situazione si complica quando il contratto preliminare contenga una clausola di riserva per persona da nominare. Tale clausola, molto frequente nella prassi, prevede che il promissario acquirente possa, nei dovuti modi e tempi, decidere se acquistare personalmente il diritto di proprietà oggetto del preliminare oppure riservarsi la facoltà di nominare successivamente un terzo soggetto che acquisterà i diritti e assumerà gli obblighi derivanti dal quel contratto.
La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene ex tunc, in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme, nonchè trascritta nel caso in cui il contratto cui inerisce preveda tale forma di pubblicità .
In tali casi, ci si chiede se il cd. effetto prenotativo del preliminare (ovvero quello di prevalenza sulle trascrizioni o iscrizioni successive), valga anche in assenza di trascrizione della riserva di nomina.
Occorre ben tenere distinta, infatti, la "riserva" dalla "nomina".
La riserva è contenuta nel contratto preliminare e semplicemente permette al promissario acquirente, qualora decidesse, di nominare al suo posto un terzo soggetto. Mentre la nomina si ha quando il promissario acquirente abbia individuato e comunicato al soggetto da nominare la sua volontà nei termini previsti e vi sia stata l'accettazione della persona nominata, senza la quale la dichiarazione resta priva di qualunque effetto.
Di queste due (riserva e nomina), quale deve essere trascritta per poter salvaguardare gli effetti prenotativi del preliminare?
Come anche confermato dalla recente sentenza di Cassazione, a dover essere trascritta è la nomina (e la sua accettazione) e non anche la riserva di nomina. Leggendo attentamente l'art. 1403 c.c. appare evidente come il legislatore abbia inteso riferirsi a questa e non alla riserva, di cui non vi è menzione nella norma.
Sono, infatti, la dichiarazione di nomina e l'accettazione della persona nominata a dover avere la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto e a doverne rispettare eventuali forme di pubblicità richieste per quella tipologia di contratto a determinati effetti - nel nostro caso prenotativi.
Inoltre, come già evidenziato, il contratto per persona da nominare, produce i suoi effetti ex tunc. La sostituzione del nominato all'originario stipulante avviene in maniera diretta e immediata, bastando che la dichiarazione di nomina sia stata fatta in tempo utile e con le relative forme ed eventualmente trascritta quando necessario. Caratteristica fondamentale del contratto per persona da nominare è, infatti, proprio la sua "attitudine potenziale a produrre i suoi effetti, in via alternativa, tra i contraenti originari oppure tra uno di essi e un terzo da designarsi" e ciò in via del tutto immediata e retroattiva.
Pertanto, in conclusione, alla luce di un'interpretazione letterale, teleologica e sistematica dell'impianto codicistico, emerge che è solo la dichiarazione di nomina (e non la riserva) a dover essere trascritta, non essendo quindi necessario, ai fini della conservazione degli effetti prenotativi del contratto preliminare ex 2645 bis c.c., che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare.
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