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    30 novembre 2017

    Le dieci cose da sapere prima di comprare un...

    La Legge 4 agosto 2017 n. 124, "Legge annuale per il mercato e la concorrenza",...

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    30 ottobre 2017

    Le dieci cose da sapere per chi vuole costituire...

    Le dieci cose da sapere per chi vuole costituire o acquistare una farmacia –...

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    27 giugno 2017

    Nessuna responsabilità per il notaio se l'atto...

    Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza n. 11768 del 12 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino Recentemente la Corte di Cassazione ha affrontato l'interessante questione giuridica riguardante la responsabilità  addebitabile al notaio in caso di omessa segnalazione di un'ipoteca iscritta su un immobile oggetto di compravendita, negando la possibilità  di qualunque addebito in tal senso nel caso di negozio simulato. In questo caso, infatti, il danno, consistente negli esborsi sostenuti per le procedure esecutive intentate successivamente dai creditori, sarebbe da ritenersi conseguenza diretta ed immediata dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione e non della mancata segnalazione dell'ipoteca già  esistente sull'immobile. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Dinanzi al Tribunale di Ivrea è stato convenuto in giudizio un notaio per i danni subiti da alcuni clienti in conseguenza dell'omessa segnalazione, da parte del professionista, di un'ipoteca, iscritta su un immobile oggetto di compravendita. Il notaio, nel costituirsi, ha eccepito la natura simulata dell'atto di compravendita (e la conseguente mancata corresponsione del prezzo da parte delle attrici al fittizio alienante) nonché l'assenza di nesso causale tra la sua condotta e l'evento di danno lamentato, chiedendo la chiamata in causa della simulata venditrice, nelle more fallita, e della propria compagnia assicuratrice per la manleva. Mentre il giudice di primo grado accoglieva parzialmente la domanda attorea e quella di manleva proposta dal convenuto, la Corte di Appello di Torino, investita dell'impugnazione principale proposta dal notaio e da quelle incidentali degli appellati, accoglieva la prima e rigettava la domanda delle attrici. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni. Innanzitutto ha ritenuto sussistente la legittimazione del notaio a far valere la simulazione dell'atto di compravendita, dal momento che quest'ultimo, terzo rispetto alla compravendita, appariva senz'altro pregiudicato dall'apparenza dell'atto, dato che la causa petendi della domanda risarcitoria era stata, nella specie, il negozio a titolo (asseritamente) oneroso ed il conseguente pagamento del prezzo da parte attrice. Premesso ciò, per quanto attiene poi al nesso eziologico alla base del danno, la Corte di Cassazione ha ritenuto insussistente il nesso causale tra il pur conclamato inadempimento del notaio circa l'ipoteca iscritta e gli esborsi sostenuti dalle ricorrenti in seguito alle procedure esecutive intentate dai creditori. La Corte ha sottolineato, infatti, come la manifesta irrilevanza della condotta del notaio a fini risarcitori fosse da ritenersi conseguenza diretta ed immediata dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione e della parimenti conseguente interruzione di un nesso di causalità  giuridicamente rilevante tra la condotta e l'evento. In altre parole, le spese sostenute per le procedure esecutive subite sono derivate non dalla mancata segnalazione dell'ipoteca ma dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione che ha esposto quindi le parti del negozio giuridico alle azioni dei creditori. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    12 giugno 2017

    Negoziazione assistita separazione coniugi: serve...

    Cosa cambia per il cittadino. La convenzione di negoziazione assistita da almeno un avvocato per parte può essere conclusa tra i coniugi al fine di raggiungere una soluzione consensuale di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio nei casi di cui all'articolo 3, primo comma, numero 2), lettera b), della legge 1° dicembre 1970, n. 898, e successive modificazioni, di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio. Gli accordi raggiunti, in tale sede, dai coniugi, possono prevedere anche il trasferimento di un bene immobile. Quando ciò accade, però, la firma dei coniugi deve essere autenticata dal notaio al fine di poter trascrivere quello che è un vero e proprio trasferimento immobiliare a tutti gli effetti. Sul punto si era recentemente aperta una diatriba a seguito della sentenza del Tribunale di Pordenone che aveva ammesso la possibilità  che fossero gli stessi avvocati, che avevano assistito alla negoziazione dei coniugi per la separazione, ad autenticare le sottoscrizioni. Tale decisione, che lascia sorpresi, è stata, però, smentita dalla Corte di Appello di Trieste, la quale ha ricondotto tutto a sistema, ribadendo come il notaio sia l'unico soggetto deputato alle autenticazione nel caso di negozi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti immobiliari. D'altronde la tutela e la garanzia dei trasferimenti immobiliari sono esigenze quanto mai avvertite nel nostro ordinamento e come tali richiedono l'intervento di un pubblico ufficiale a tutela della certezza dei traffici e della corretta tenuta dei registri pubblici, anch'essi fondamentali al fine di garantire sufficiente sicurezza per tutti i cittadini. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Tizio e Caia, in sede di separazione, si erano accordati mediante convenzione di negoziazione assistita, tra le altre cose, anche per il trasferimento di un immobile. Gli avvocati, che avevano assistito i coniugi, avevano poi proceduto all'autenticazione delle firme e dunque richiesto alla Conservatoria dei Registri immobiliari la trascrizione dell'accordo. A seguito del rifiuto dell'ufficio, che evidenziava la necessità  dell'autenticazione da parte di un notaio, veniva proposto ricorso al Tribunale di Pordenone, il quale, in accoglimento dell'istanza, ordinava alla Conservatoria di procedere alla trascrizione. La sentenza veniva immediatamente impugnata dall'Avvocatura di Stato presso la Corte di Appello di Trieste. Le ragioni giuridiche La Corte di Appello di Trieste ha confermato quella che è l'interpretazione dell'attuale sistema normativo e che, prima di questo isolato precedente del Tribunale di Pordenone, non era mai stato oggetto di contrasti interpretativi. Secondo la legge italiana, il notaio è l'unico soggetto abilitato dall'ordinamento ad autenticare le firme nel caso di accordi tra le parti aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su beni immobili, anche quando il trasferimento del bene immobile sia occasionato da una negoziazione assistita in sede di separazione coniugale. L'art. 5 co. 3 del D.L. n. 132/2014 prevede, infatti, l'autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale autorizzato per tutti gli atti soggetti a trascrizione e, quindi, anche per gli atti conclusi in sede di negoziazione assistita "familiare", ai sensi del successivo art. 6. In tale caso non appaiono, infatti, sufficienti i poteri di certificazione riconosciuti agli avvocati, che di per loro non sono idonei a sopperire a quelli diversi, di autenticazione, riconosciuti ai notai. Ricordiamo, infatti, che l'art. 2657 c.c. prevede che la trascrizione non possa essere effettuata se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Risponde, infatti, a un principio di ordine pubblico il fatto che vi sia un pubblico ufficiale ad autenticare un trasferimento avente ad oggetto un bene immobile, dal momento che il nostro ordinamento riconosce tutela primaria all'esigenza di garantire certezza e sicurezza nel traffico dei diritti reali. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    10 aprile 2017

    Emissione della fattura "trasparente":...

    Cosa cambia per il cittadino L'obbligo di una fattura trasparente è un dovere sia nei confronti del Fisco che nei confronti dei cittadini. L'indicazione evidente e distinta nella fattura dei compensi, in ragione delle singole prestazioni professionali e delle spese, è utile per far comprendere al cliente che una parte delle somme richieste non rappresenta "il guadagno" del notaio. Una parte delle somme richieste è a "copertura" dei costi necessari per l'esecuzione della prestazione. Il "guadagno", quindi, risulterà  inferiore. In sintesi, queste sono le ragioni per emettere una fattura "trasparente" descrivendo analiticamente le prestazioni professionali e indicando distintamente i compensi e spese: devono essere rispettate le previsioni di legge (art. 21 del D.P.R n. 633/1972); si possono evitare le contestazioni fiscali relative ai compensi fatturati; il cliente può evitare le contestazioni fiscali relative alla possibilità  di considerare in detrazione la spesa; il cliente è in grado di comprendere che una parte delle somme a lui richieste sono destinate alla copertura dei costi dello studio e non rappresentano "guadagno netto" per il notaio. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/about/ Le ragioni La fattura emessa da un professionista per le prestazioni svolte rappresenta un documento essenziale che attira l'attenzione di diversi soggetti. Il primo soggetto interessato è il Fisco in quanto il documento descrive la prestazione effettuata ed indica il compenso da incassare. L'Amministrazione finanziaria può meglio comprendere, anche in ragione della tipologia di prestazione, se gli importi indicati sono effettivamente quelli incassati o da incassare o, viceversa, se non è stata indicata l'intera somma. Ad esempio il compenso relativo ad una procura notarile sarà  necessariamente diverso da quello relativo al trasferimento di un immobile il cui valore è di rilevante ammontare. Per tale ragione, e anche in quanto previsto dalla legge, la descrizione della prestazione effettuata deve essere effettuata analiticamente e non con modalità  eccessivamente generiche. Il secondo soggetto interessato è il destinatario della prestazione professionale, cioè il cliente. Anche tale soggetto è interessato all'indicazione analitica delle prestazioni professionali poste in essere dal notaio. La descrizione dettagliata è utile per prevenire possibili contestazioni fiscali. Ad esempio possono essere considerati in detrazione ai fini IRPEF, come previsto per gli interessi passivi, i compensi corrisposti al notaio per la stipula di un contatto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale. La detrazione è consentita, evitando possibili contestazioni, a condizione che dalla fattura si desuma chiaramente la parte dei compensi relativa al contratto di mutuo, rispetto a quelli relativi all'atto di compravendita. L'emissione di una fattura generica/indistinta potrebbe ad esempio porre l'acquirente in difficoltà  nell'esercizio del diritto di detrazione. L'acquirente potrà  probabilmente dimostrare in altro modo la parte dei compensi riferibile alla stipula del contratto di muti, ma prevenire è meglio che curare. L'emissione di una fattura trasparente elimina le contestazioni all'origine. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Nicola Forte, Dottore commercialista e Revisore dei conti a Roma

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05 luglio 2017

Imposte sui consumi e imposte sui redditi – Nicola Forte

Il socio onorario di SuperPartes, Dott Nicola Forte, parla a Raiuno delle nuove norme in tema di Iva: “La scelta del tema da trattare non è stata molto difficile. Lo spunto me lo ha fornito il Ministro delle Finanze con la dichiarazione di non voler aumentare le aliquote Iva. Molto spesso si sente parlare della tassazione delle cose o meglio della volontà di spostare progressivamente il carico delle imposte sui redditi sulla tassazione delle cose. L’idea è buona, ma difficilmente sarà possibile. Cosa si intende per tassazione delle cose? Significa tassare di più nel momento in cui si consuma, ma per indurre i consumatori a consumare le stesse quantità deve essere ridotto il livello della tassazione sui redditi. La ricetta è buona, ma è in grado di funzionare a patto che la pressione fiscale sui redditi diminuisca effettivamente e in misura sensibile. Ad esempio se il netto della busta paga aumenta da 1.300 euro a 1.800 euro la manovra può produrre gli effetti espansivo sperati. Viceversa se l’aumento delle imposte sui consumi non è accompagnato da una sensibile diminuzione delle imposte sui redditi, la manovra è di tipo recessivo e i consumi rischiano di diminuire”

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