10 agosto 2017
Nozione di sopraelevazione: l’“altana”...
Cassazione Civile Sez. II, 28 febbraio 2013, n. 5039
Cosa cambia per il cittadino
La sopraelevazione di cui all' art. 1127 c.c.si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche o quando trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione relative all'utilizzazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (come quelle riconducibili ad un manufatto che occupi parzialmente la superficie del tetto stesso senza costituire un innalzamento), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino.
Non rientra pertanto nel concetto di sopraelevazione la c.d. altana (un manufatto particolare tipico della città di Venezia, consistente in una loggetta realizzata, di regola in legno, nella parte più elevata di un edificio, che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza).
L'altana è una "copertura" dell'edificio che non comporta l'innalzamento della copertura stessa del fabbricato condominiale.
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Il fatto
I condomini di un appartamento, quali proprietari di tre porzioni immobiliari, assumevano che l'inquilina del terzo piano, avesse costruito un'altana in legno senza preventiva autorizzazione ed in violazione dell' art 1102 c.c. in quanto insistente su parte comune dell'edificio ed ostruente una botola condominiale di accesso al tetto, oltre che recante un pregiudizio per le condizioni statiche e per l'aspetto architettonico dell'edificio, ex art 1127 c.c.
Le ragioni giuridiche
L'uso del termine "elevazione" ex art 1127 c.c., implica che la nuova costruzione debba caratterizzarsi per la sua idoneità a produrre un sollevamento ovvero un innalzamento ad un'altezza superiore rispetto al piano precedente mediante occupazione della colonna d'aria sovrastante. I condomini possono opporsi quando la stessa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisce notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti.
Escluso l'applicabilità all'altana di tale disciplina, non provocando la stessa alcun innalzamento dell'edificio, la vicenda è piuttosto da leggere con la lente dell'art. 1102 c.c., che rende legittima sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. Ne consegue che qualsiasi trasformazione, anche solo parziale, del tetto dell'edificio (terrazza o anche altana, appunto) ad uso esclusivo del singolo condomino, sarebbe illegittima, in quanto comporterebbe un'alterazione della originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini.
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Dott.ssa Eleonora Baglivo
