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    20 aprile 2020

    Compravendita stipulata dal fallito dopo la...

    Cassazione, ordinanza 2 ottobre 2019, n. 27489, sez. I civile. Nella compravendita stipulata dal fallito dopo la dichiarazione di fallimento, l’inefficacia dell’atto ex art. 44 l.f. è conseguenza automatica dell’indisponibilità del patrimonio del medesimo, con effetti “erga omnes”, non essendo impedita l’opponibilità dell’atto ai terzi di buona fede, dalla mancata o ritardata trascrizione della sentenza di fallimento. Per approfondimenti chiedi ai professionisti superpartes Clicca qui per leggere gli altri articoli superpartes Autore immagine: pixabay.com © riproduzione riservata

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    27 giugno 2017

    Nessuna responsabilità per il notaio se l'atto...

    Corte di Cassazione, sezione III civile, sentenza n. 11768 del 12 maggio 2017 Cosa cambia per il cittadino Recentemente la Corte di Cassazione ha affrontato l'interessante questione giuridica riguardante la responsabilità  addebitabile al notaio in caso di omessa segnalazione di un'ipoteca iscritta su un immobile oggetto di compravendita, negando la possibilità  di qualunque addebito in tal senso nel caso di negozio simulato. In questo caso, infatti, il danno, consistente negli esborsi sostenuti per le procedure esecutive intentate successivamente dai creditori, sarebbe da ritenersi conseguenza diretta ed immediata dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione e non della mancata segnalazione dell'ipoteca già  esistente sull'immobile. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto Dinanzi al Tribunale di Ivrea è stato convenuto in giudizio un notaio per i danni subiti da alcuni clienti in conseguenza dell'omessa segnalazione, da parte del professionista, di un'ipoteca, iscritta su un immobile oggetto di compravendita. Il notaio, nel costituirsi, ha eccepito la natura simulata dell'atto di compravendita (e la conseguente mancata corresponsione del prezzo da parte delle attrici al fittizio alienante) nonché l'assenza di nesso causale tra la sua condotta e l'evento di danno lamentato, chiedendo la chiamata in causa della simulata venditrice, nelle more fallita, e della propria compagnia assicuratrice per la manleva. Mentre il giudice di primo grado accoglieva parzialmente la domanda attorea e quella di manleva proposta dal convenuto, la Corte di Appello di Torino, investita dell'impugnazione principale proposta dal notaio e da quelle incidentali degli appellati, accoglieva la prima e rigettava la domanda delle attrici. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni. Innanzitutto ha ritenuto sussistente la legittimazione del notaio a far valere la simulazione dell'atto di compravendita, dal momento che quest'ultimo, terzo rispetto alla compravendita, appariva senz'altro pregiudicato dall'apparenza dell'atto, dato che la causa petendi della domanda risarcitoria era stata, nella specie, il negozio a titolo (asseritamente) oneroso ed il conseguente pagamento del prezzo da parte attrice. Premesso ciò, per quanto attiene poi al nesso eziologico alla base del danno, la Corte di Cassazione ha ritenuto insussistente il nesso causale tra il pur conclamato inadempimento del notaio circa l'ipoteca iscritta e gli esborsi sostenuti dalle ricorrenti in seguito alle procedure esecutive intentate dai creditori. La Corte ha sottolineato, infatti, come la manifesta irrilevanza della condotta del notaio a fini risarcitori fosse da ritenersi conseguenza diretta ed immediata dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione e della parimenti conseguente interruzione di un nesso di causalità  giuridicamente rilevante tra la condotta e l'evento. In altre parole, le spese sostenute per le procedure esecutive subite sono derivate non dalla mancata segnalazione dell'ipoteca ma dell'accertata natura simulata dell'atto di alienazione che ha esposto quindi le parti del negozio giuridico alle azioni dei creditori. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    21 giugno 2017

    Revocatoria fallimentare: la sproporzione si...

    Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 7216 del 21 marzo 2017 Cosa cambia per il cittadino. Nel caso di revocatoria fallimentare di un atto di compravendita preceduto da un contratto preliminare, ai sensi dell' art. 67 della L. Fall., il requisito della sproporzione tra le prestazioni deve essere valutato guardando al tempo in cui viene concluso il contratto definitivo. Solo con quest'ultimo si realizza, infatti, l'effettivo trasferimento dell'immobile e dunque è a tale momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene, e ciò anche nel caso in cui il contratto preliminare sia ad effetti anticipati. Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto La Corte di Appello di Bari aveva rigettato una domanda avente ad oggetto la revoca ex art. 67 co. 1 n. 1 della L. Fall. di un contratto con il quale una società  s.r.l., poi fallita, aveva ceduto a un soggetto un appartamento per un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato. La decisione in tal senso espressa dalla Corte di Appello muoveva dalla constatazione che il contratto era stato posto in essere in esecuzione di un precedente contratto preliminare, rispetto alla cui epoca andava calcolata l'eventuale sproporzione, anche alla luce del fatto che si trattava di un contratto preliminare ad effetti anticipati. Le ragioni giuridiche La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, notando come non vi sia alcun dubbio in giurisprudenza circa il momento in cui si debba, ai fini fallimentari, valutare la sproporzione. In particolare la giurisprudenza di legittimità  è da tempo concorde nel ritenere che nell'ipotesi di revocatoria, ai sensi dell'art. 67 comma 1 L. Fall., di un atto di compravendita preceduto dalla stipula di un contratto preliminare, la sproporzione tra le prestazioni deve essere valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l'effettivo passaggio della proprietà , e a tal momento occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene. Ciò vale anche nel caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, ipotesi peculiare in cui possono essere previsti la consegna del bene e/o il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, dal momento che, anche in questo caso, è solamente con la firma del contratto definitivo che si verifica concretamente l'effetto traslativo. In altri termini, secondo la Corte, la circostanza che il prezzo sia stato interamente pagato è una circostanza inidonea, da sola, a consentire la qualificazione del contratto preliminare alla stregua di un contratto traslativo. Per determinare se effettivamente possa dirsi realizzato un effetto traslativo occorre un attento esame circa la reale intenzione delle parti di programmare, unitamente all'immediata consegna ed al pagamento del prezzo, anche l'immediata produzione di effetti traslativi, verificando se la disponibilità  del bene sia stata concessa o meno nella piena consapevolezza dell'altruità  della cosa, anche tenendo conto del successivo comportamento tenuto dalle parti. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui: http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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    13 aprile 2017

    Consegna dell'immobile oggetto del preliminare:...

    Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza n. 19403 del 30 settembre 2016 Cosa cambia per il cittadino. La Corte di Cassazione ha affermato che, in caso di inadempimento di un contratto preliminare, in base al quale sia già  avvenuta la consegna dell'immobile, il promittente venditore ha diritto sia a incamerare la caparra (che svolge una funzione di liquidazione preventiva del danno per inadempimento) sia a chiedere il risarcimento del danno per il periodo in cui l'immobile sia stato eventualmente occupato "sine titulo". In base a quest'ultima circostanza, al promittente venditore spetta, in particolare, un'indennità  di occupazione, che deve essere calcolata tenendo conto dell'intero periodo dell'occupazione (e non solamente a decorre dalla domanda di rilascio dell'immobile). Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperParteshttp://associazionesuperpartes.it/notai/ Il fatto. Le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile, il cui prezzo era stato in parte pagato al momento della stipula a titolo di caparra, mentre la restante parte doveva essere pagata in parte alla consegna delle chiavi e in parte al rogito. Successivamente, però, a seguito del parziale mancato pagamento della somma pattuita, la parte promittente venditrice aveva esercitato il recesso dal contratto, chiedendo giudizialmente il rilascio del bene e il risarcimento del danno. A fronte di tale richiesta, la promissaria acquirente aveva però eccepito l'esistenza di infiltrazioni d'acqua, domandando a sua volta il trasferimento dell'immobile ex articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo. Le ragioni giuridiche. La Corte di Cassazione si è pronunciata a favore del promittente venditore, stabilendo che il trattenimento della caparra non è di ostacolo alla liquidazione di ulteriori danni subiti per la protratta occupazione dell'immobile. Afferma la Corte, infatti, che la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno in caso di inadempimento, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente e legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed a incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità  di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Questo perchè la risoluzione del contratto fa venir meno la legittimità  del possesso del bene da parte del promissario acquirente, trasformandosi la stessa in una sorta di "occupazione sine titulo". La legittimità  originaria del possesso, infatti, viene meno a seguito della risoluzione, lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè dal godimento dell'immobile, devono essere liquidati dal giudice di merito, tenendo conto dell'intera durata dell'occupazione e non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale. Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/

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