• Hai bisogno di aiuto? Contattaci

  • In evidenza

    24 maggio 2017

    Lo slalom tra le condizioni per l'applicazione...

    Oggi, più frequentemente che in passato, per le cessioni di fabbricati soggette ad Iva il tributo è dovuto con l'applicazione del meccanismo dell'inversione contabile. Tale modalità  particolare di assolvimento dell'imposta riguarda solo parzialmente gli atti stipulati dai notai. L'applicazione del reverse charge richiede la verifica preventiva delle nozioni di: Fabbricato; Fabbricato abitativo; Fabbricato strumentale per natura; Impresa costruttrice; Impresa di ripristino o ristrutturatrice; Alloggio sociale; Ultimazione di fabbricato; Fabbricato in corso di costruzione Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes http://associazionesuperpartes.it/notai/ Fabbricato Articolo 2645, comma 6 del c.c.: rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità , la cui copertura sia stata completata. Fabbricato abitativo Fabbricato avente classificazione catastale A - esclusa la categoria A/10 - indipendentemente dall'effettivo utilizzo. Fabbricato strumentale per natura Fabbricato che per caratteristiche non è suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In particolare unità  immobiliare classificata o classificabile nei gruppi catastali B, C, D, E e nella categoria A/10. Impresa costruttrice Impresa alla quale risulta intestato il provvedimento amministrativo, ove necessario, in forza del quale ha luogo la costruzione; Anche l'impresa appaltante che non costruisce direttamente, ma che si avvale di soggetti terzi (altra imprese) per l'esecuzione dei lavori; Anche l'impresa che occasionalmente svolge l'attività  di costruzione di immobili dovendosi prescindere dall'attività  svolta in via principale o prevalente o dal suo oggetto sociale; Impresa che ha acquisito tale qualifica a seguito di una successione a titolo universale - a seguito di operazioni di conferimento di azienda; fusione o a causa di altre trasformazioni sostanziali soggettive quali scissioni, trasformazioni, donazioni di azienda, etc. Impresa di ripristino o ristrutturatrice Impresa acquirente di un fabbricato e che esegue o fa eseguire sullo stesso interventi di restauro o risanamento conservativo; di ristrutturazione edilizia; e di ristrutturazione urbanistica. Come per l'impresa costruttrice è irrilevante l'attività  svolta in via principale e la circostanza che l'intervento realizzato sia occasionale. Alloggio sociale Il decreto ministeriale (Ministero delle infrastrutture) 22 aprile 2008 qualifica come alloggio sociale "l'unità  adibita a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato". Ultimazione di fabbricato L'ultimazione della costruzione del fabbricato o dell'intervento di ripristino dell'immobile deve essere individuata con riferimento al momento in cui il bene è idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero è idoneo per essere destinato al consumo. In particolare, si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta l'attestazione di ultimazione dei lavori da parte del direttore dei lavori che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto. Deve considerarsi ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, in quanto pur mancando la formale attestazione di ultimazione dei lavori da parte del tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche in grado di far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata. Fabbricato in corso di costruzione o di ristrutturazione Fabbricato la cui costruzione sia effettivamente iniziata - ma non ultimata - non essendo sufficiente il mero rilascio del provvedimento amministrativo. Non deve essere intervenuta nè l'attestazione del tecnico della fine dei lavori o dell'intervento di ristrutturazione; nè il fabbricato deve essere idoneo all'uso (non può ancora essere concesso in locazione o in comodato). L'applicazione del reverse charge o inversione contabile E' necessario distinguere le cessioni di fabbricati abitativi dalle cessioni dei fabbricati strumentali per natura. Con riferimento alle cessioni dei fabbricati di tipo abitativo l'Iva deve essere assolta tramite l'inversione contabile se il cedente è un'impresa costruttrice o ristrutturatice (di ripristino) e la cessione viene effettuata oltre i cinque anni dalla fine dei lavori con l'esercizio dell'opzione nell'atto (di compravendita o nel preliminare). Inoltre il soggetto acquirente deve essere un soggetto passivo ai fini Iva in modo da poter assolvere il tributo in luogo del cedente. L'acquirente deve poter integrare la fattura di acquisto con l'indicazione della base imponibile, dell'aliquota e dell'imposta. Per quanto riguarda le cessioni di fabbricati strumentali per natura l'Iva deve essere assolta tramite il descritto meccanismo se il cedente è un'impresa costruttrice o ristrutturatice (di ripristino) e la cessione viene effettuata oltre i cinque anni dalla fine dei lavori con applicazione dell'Iva per effetto dell'esercizio dell'opzione nel relativo atto. Il meccanismo deve essere applicato anche se il cedente non è un'impresa costruttrice o ristrutturatice (di ripristino) e la cessione è soggetta ad Iva a seguito dell'esercizio dell'opzione. Anche in questa ipotesi l'applicazione dell'inversione contabile è subordinata alla circostanza che gli acquisti siano effettuati da soggetti (imprese e professionisti) in possesso del numero di partita Iva (soggetti passivi). Per le cessioni di fabbricati aventi natura di alloggi sociali l'inversione contabile si applica a seguito dell'esercizio dell'opzione dell'Iva indipendentemente dalla natura dell'impresa cedente (costruttrice o non costruttrice). Per leggere gli altri articoli SuperPartes clicca qui:http://associazionesuperpartes.it/extra/blog/ Nicola Forte, dottore commercialista e revisore dei conti a Roma

    Scopri di più