Rent to buy: è possibile lo sfratto?

Il rent to buy è una nuova tipologia di contratto, introdotto dal legislatore per venire incontro alle necessità  del mercato immobiliare, in questi anni un po' rallentato dalla crisi economica. Presenta sia vantaggi per il conduttore-futuro acquirente (che può posticipare la decisione sull'acquisto a un momento successivo), sia tutele per il proprietario-concedente (nel caso di inadempimento del conduttore, da ultimo la possibilità  di avvalersi del procedimento per convalida di sfratto).

Il rent to buy è una modalità  di acquisto conveniente, a metà  tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita. Il proprietario consegna immediatamente l'immobile al conduttore, il quale a sua volta inizia a pagare un canone per il godimento. Alla scadenza del contratto il conduttore può decidere liberamente se procedere o meno all'acquisto del bene.

Il canone si compone di due segmenti: una parte viene pagata per il godimento del bene (come nella locazione) e una parte viene imputata a futuro acconto sul prezzo di vendita, nel caso in cui conduttore intenda acquistare l'immobile.

Un esempio può essere di aiuto. Poniamo che Tizio e Caio vogliano stipulare un contratto rent to buy della durata di 5 anni avente ad oggetto un immobile del valore di 50.000 e si accordino per un canone di 500 euro. Di questo canone una parte (ad esempio 250 euro) viene pagata per il godimento del bene come in una normale locazione. I restanti 250 euro vengono invece imputati come acconto sul prezzo di acquisto finale dell'immobile. Tizio, quindi, alla fine, se deciderà  di acquistare il bene, dovrà  versare a Caio solo 35.000 euro.

La legge disciplina compiutamente le conseguenze dell'inadempimento sia del proprietario-concedente, sia del conduttore-futuro acquirente.

Il DL 133/2014 prevede, infatti, che il contratto si risolva nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Sul punto è intervenuto recentemente il DL 59/2016 che ha previsto la possibilità  per il concedente di avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, quale ulteriore tutela per il proprietario rispetto a quelle già  previste dalla legge.

La normativa vigente prevede, inoltre, nel caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il diritto del concedente alla restituzione dell'immobile e al trattenimento dei canoni già  versati a titolo di indennità  (se non è stato diversamente stabilito nel contratto); nel caso di risoluzione per inadempimento del proprietario, invece, il diritto per il conduttore alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.