Locazione: nulli i patti occulti volti ad aumentare il canone contrattuale
Cassazione Civile, sez. III, 30/09/2016 n. 19411
In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, l’art 13 comma 1 L. n. 431/1998 sanziona con nullità ogni patto occulto, a prescindere da quando esso sia intervenuto, volto a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Ne consegue che, essendo la sostituzione del prezzo contrattuale con quello effettivo da pagare, in contrasto la norma imperativa, rimane valida l’unica convenzione contrattuale originaria, oggetto di registrazione. Il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.
Il conduttore inquilino avrà pertanto diritto alla restituzione delle somme corrisposte indebitamente, pari alla differenza tra canoni contrattuali e canoni effettivamente pagati.
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Il fatto
Successivamente alla fine del rapporto locatizio, il conduttore agiva in giudizio per la restituzione della differenza di somma tra quanto effettivamente pagato mensilmente (500 euro) a titolo di canone locatizio e quanto invece stabilito contrattualmente (200 euro). Il proprietario convenuto si difendeva adducendo che l’accordo occulto fosse stato pattuito ab origine, contestualmente al contratto di locazione.
Ragioni giuridiche
Dal tenore letterale della norma, oltre che dalla sua ratio, si deduce come la nullità trovi applicazione in ogni caso di accordo di maggiorazione del canone oggetto di un procedimento simulatorio, a prescindere da se intervenga contestualmente o successivamente alla stipulazione del contratto. Il fine sotteso alla norma è infatti duplice: da un lato disincentivare l’evasione fiscale, dall’altro, tutelare la parte contrattualmente debole, il conduttore, al quale il locatore può imporre un canone maggiorato come “prezzo da pagare” per il godimento dell’immobile. In altri termini, non osta all’applicazione della L. 431/1998 la circostanza che l’accordo sia contestuale e non successivo al contratto scritto e registrato, giacché la previsione trova applicazione sia nei casi (statisticamente prevalenti) di accordo simulatorio originario sull’entità del canone, come nel caso sub specie, sia nei casi di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un contratto di locazione.
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Dott.ssa Eleonora Baglivo