2/02/2018

Acquistare un immobile, specialmente una casa, non è una cosa semplice: bisogna effettuare molteplici valutazioni, al fine di evitare di compiere scelte errate. Per questo è consigliabile affidarsi ad un professionista di fiducia che possa guidarci negli steps che precedono l’acquisto.

Come è noto, sebbene non vi sia nessun obbligo di stipulare un preliminare (quello che nel gergo comune chiamiamo “compromesso”) prima del contratto definitivo di vendita, nella prassi, si ricorre spesso a questo sdoppiamento della procedura d’acquisto. Il contratto preliminare di compravendita è il contratto che obbliga le parti a concludere in futuro un contratto definitivo di vendita; è solo con la conclusione di questo ultimo che si produrrà l’effetto traslativo, perché con il preliminare le parti non vendono e non comprano, ma si promettono reciprocamente di farlo.

Il preliminare soddisfa molteplici esigenze, tra cui la più importante è sicuramente quella di consentire al promissario acquirente di svolgere una serie di controlli oggettivi e soggettivi, garantendo al contempo di bloccare l’affare. Se non ci si impegnasse l’un l’altro attraverso il preliminare, nelle lungaggini delle verifiche, potrebbe accadere che la controparte venda l’immobile ad altri, o decida di non contrattare più.

Interesse ulteriore, potrebbe essere ad esempio quello di chi vuole comprare ma non ha attualmente la disponibilità monetaria per il pagamento del prezzo, e chi intende vendere, non vuole privarsi della proprietà prima di aver ricevuto integralmente il corrispettivo. Allora conviene stipulare subito il preliminare e rimandare il definitivo al momento in cui il promissario compratore avrà il denaro necessario (ad esempio grazie alla concessione di un mutuo).

Il decalogo che segue, lungi dal pretendere di essere esaustivo, ha lo scopo di suggerire alcune avvertenze di cui tener conto prima di firmare questo impegno, al fine di, da un lato, evitare di cadere in errore, dall’altro, sfruttare i vantaggi che offre il compromesso.

Per approfondimenti chiedi ai Professionisti SuperPartes 

1. Verificare le caratteristiche dell’immobile

Evidenziare eventuali difetti materiali, l’assenza di caratteristiche ritenute essenziali da chi vuole comprare, in modo tale da essere a conoscenza circa le difformità che il proprietario dovrà eliminare prima di stipulare il definitivo. Tra le cose, è bene avere chiarezza sullo stato degli impianti (elettrico, idrico ecc.) così da sapere fin da subito su chi graverà una loro eventuale sistemazione.

2. Controllare la provenienza del bene

Bisogna cioè assicurarsi che chi ci stia vendendo l’immobile sia il reale proprietario di esso. A tal fine occorre procurarsi una copia del titolo della proprietà, che generalmente consiste in un atto notarile di compravendita, in una successione, una donazione o una sentenza del Tribunale.

3. Verificare la presenza di vincoli giuridici

Molto spesso il proprietario ne ignora l’esistenza, ma il bene potrebbe essere gravato da ipoteche o altri diritti altrui (come ad esempio servitù). Controllare sempre l’eventuale regime familiare a cui è sottoposto l’immobile.

4. Accertare che la planimetria dei dati catastali sia conforme alla stato di fatto.

Ad esempio, quando all’interno della casa viene aggiunto un bagno, tale tipo di intervento deve essere autorizzato, in modo tale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato. In caso contrario, l’intervento edilizio è considerato “abusivo”.

5. Se l’unità immobiliare fa parte di un condominio…

È necessario avere conoscenza del regolamento condominiale, delle ultime assemblee svolte, se siano intervenute o siano in corso opere di riparazione o di straordinaria manutenzione di parti comuni e se il proprietario ne abbia regolarmente pagato  le spese.

6. Procurarsi tutti quei documenti indispensabili per l’acquisto dell’immobile

Soprattutto quando si compra una casa, è indispensabile essere in possesso del certificato di abitabilità, di eventuali condoni, concessioni edilizie ecc.

7. Ho firmato il compromesso, posso usufruire dell’immobile?

In teoria no, perché non si è ancora proprietari. Tuttavia, il venditore può immettere fin da subito il promissario acquirente nel possesso del bene, prevedendolo specificamente (il cd. preliminare ad effetti anticipati)

8. Quando si versa un anticipo del prezzo, fare attenzione a distinguere tra acconto e caparra.

Nel linguaggio comune, è solito riferirsi indifferentemente all’acconto e alla caparra. Entrambi si realizzano attraverso il pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto, volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a chiedere la restituzione del doppio della caparra.

9. Obbligo di registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua stipulazione

Inoltre, se le parti decidono di dare al contratto la forma dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata, il preliminare va trascritto nei registri immobiliari, con la funzione di riparare il promissario acquirente da atti pregiudizievoli di terzi trascritti successivamente.

10. Che succede se il compratore o il venditore non vogliono stipulare il definitivo di vendita?

La parte non inadempiente può agire in giudizio per chiedere alternativamente la risoluzione giudiziale del contratto o il trasferimento coattivo della proprietà.

Clicca qui per leggere gli altri articoli SuperPartes

Dott.ssa Eleonora Baglivo

 

Autore immagine: Pixabay.com

© Riproduzione riservata