LE DIECI COSE DA SAPERE IN CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE USUCAPITO SENZA ACCERTAMENTO GIUDIZIALE

1) Che cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un istituto giuridico in forza del quale a seguito del possesso protratto per un certo lasso di tempo, e a determinati requisiti di legge, si acquista ipso iure la titolarità di un diritto reale a titolo originario.

2) Qual è la sua funzione?

La prima è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza effettivamente un bene e lo rende produttivo rispetto al titolare formale dello stesso che se ne disinteressa.

La seconda è quella di rendere non troppo gravosa, se non addirittura impossibile, la prova del diritto reale su un bene garantendo la certezza delle situazioni giuridiche.

3) Quali sono i presupposti affinché esso si verifichi?

Il possesso pacifico, legittimo, continuato, senza interruzioni, ed il decorso di un certo periodo di tempo indicato dalla legge che varia a seconda del bene oggetto di usucapione. 

4) E’ possibile per le parti accertare l’usucapione per contratto?

Il problema rientra nell’ambito della annosa questione dell’ammissibilità del negozio di accertamento.

Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti è consentito all’autonomia privata l’accertamento dell’usucapione perché il contratto non deve necessariamente avere carattere “dispositivo”. 

5) L’acquisto per usucapione cade in comunione legale?

Secondo la dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità l’acquisto di un bene per usucapione cade in comunione legale se allo spirare del termine richiesto per il suo maturare il coniuge o i coniugi che hanno esercitato un legittimo possesso sono in regime di comunione legale dei beni.

In caso di vendita, quindi, potrebbe essere necessario l’intervento di entrambi i coniugi.

6) E’ possibile acquistare il diritto di proprietà di un bene immobile di cui l’alienante si dichiara proprietario in forza dell’intervenuta usucapione non accertata giudizialmente?

Si, come evidenziato anche da una nota sentenza della Cassazione, se così non fosse si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario del bene ma non potrebbe disporne validamente.

7) Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale?

Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito).

8) Quali rischi corre l’acquirente?

L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa.

9) Quali cautele devono osservarsi?

Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari.

E’ opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore.

Nella prima ipotesi, in caso di evizione, il venditore dovrà restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, oltre che risarcire i danni provocati.

Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, allora, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti.

Potrebbe, ancora, essere volontà del compratore evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio inserirà nel contratto una condizione in base alla quale il contratto si risolve ove venga notificata all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà.

10) Quando conviene ricorrere ad un siffatto acquisto immobiliare?

Evitando l’accertamento giudiziale dell’usucapione si risparmiano costi e tempi e vi consigliamo di ricorrere a tale contratto solo quando vi è piena fiducia nel venditore e quando si appartiene alla stessa comunità sociale in maniera da conoscere la storia ventennale dell’immobile.

 Avv. Andrea Pentangelo


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