1) Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata.

2) Quali sono le differenze tra il pignoramento, l’ipoteca, il sequestro conservativo ed il pegno? 

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale essa è costituita e di essere soddisfatto con preferenza sul ricavato dell’espropriazione.

Essa è iscritta nei registri immobiliari per una cifra stabilita.

Il pignoramento, invece, è una procedura giudiziaria e dietro di esso possono nascondersi tanti altri creditori che non emergono dalle ispezioni ipotecarie ma soltanto dal fascicolo della procedura tenuto presso la cancelleria del Tribunale.

Il sequestro conservativo, come il pignoramento, costituisce un vincolo giuridico sui beni del debitore: si tratta di inefficacia relativa degli atti dispositivi del bene.

Il sequestro conservativo, però, diversamente dal pignoramento, crea un vincolo a porta chiusa di cui può giovarsi solo il creditore sequestrante e non anche gli altri creditori del debitore sequestrato.

Il pegno è un diritto reale su beni mobili non registrati del debitore o di un terzo, che il creditore ottiene a garanzia del proprio credito mentre il pignoramento rappresenta un atto che si inserisce in una procedura giudiziale. 

3) E’ valido l’acquisto di un immobile pignorato?

Si è un acquisto valido.

4) Quali effetti produce la compravendita di un immobile pignorato?

Se acquistate un immobile pignorato tale atto è, per legge, inefficace sia nei confronti del creditore pignorante sia nei confronti dei creditori intervenuti nell’esecuzione. 

5) Quali sono i rischi di tale acquisto?

Anche dopo aver acquistato il bene il venditore potrebbe contrarre altri debiti ed i nuovi creditori potrebbero continuare ad inserirsi nella procedura facendo lievitare l’importo da pagare per ottenere la cancellazione del pignoramento.

Qualora non riusciste a pagare tutti i creditori, spuntati come funghi, rischiereste la vendita all’asta della casa. 

6) Quali sono le prime cose da fare?

Incaricare un avvocato di effettuare i controlli presso la competente cancelleria del Tribunale al fine di poter conoscere con precisione tutti i creditori ed il valore dei crediti vantati.

Incaricare un notaio di svolgere le ispezioni ipotecarie per fornirvi tutte le informazioni sull’immobile.

7) Cosa è necessario ottenere per essere tutelati?

Una prima tutela consiste nel pagamento del creditore procedente pignoratizio da parte del venditore o da parte vostra, previa sottrazione della cifra dal prezzo di acquisto.

Ciò, però, potrebbe non essere sufficiente perché anche dopo l’atto di acquisto potrebbero insinuarsi altri creditori nella procedura.

Allora, la migliore tutela, è rappresentata dalla cancellazione della trascrizione del pignoramento dai registri immobiliari in modo da acquistare un bene libero da qualsiasi pregiudizialità, chiudendo la porta di ingresso a tutti gli altri eventuali creditori del debitore.

L’ottenimento di tale cancellazione può ottenersi soltanto con l’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione.

8) Quali sono gli strumenti negoziali cui può ricorrersi? 

a) La trascrizione di un contratto preliminare per atto di notaio in favore dell’acquirente al fine di obbligare il venditore alla conclusione del contratto definitivo, in attesa della cancellazione del pignoramento.

b) Si procede ad un accordo transattivo tra i creditori, da una parte, ed il debitore dall’altra, in maniera da stabilire precisamente quanto ciascuno debba ricevere in cambio della rinuncia al pignoramento.

L’atto sarà ricevuto dal notaio in Tribunale, dove, alla presenza di tutti i soggetti interessati, una volta ottenuta dal giudice dell’esecuzione l’ordinanza di estinzione del processo esecutivo, conseguente alla contestuale rinuncia alla procedura da parte dei creditori in udienza, si perfezionerà la compravendita.

c) Poiché l’ordinanza del giudice, al ricorrere di determinati presupposti, può essere reclamata potrà procedersi alla materiale cancellazione del pignoramento solo trascorso il relativo termine.

Alcuni professionisti consigliano, quindi, di ricorrere alla vendita condizionata sospensivamente all’estinzione della procedura esecutiva senza reclamo.

Dal 4 agosto 2017 è entrata in vigore la disciplina del c.d. deposito-prezzo, cui può ricorrersi anche in caso di compravendita di immobile pignorato.

9) Quali sono i benefici di una compravendita di immobile pignorato per i soggetti coinvolti nella vicenda?

a) In primo luogo per il venditore debitore esecutato che riesce ad ottenere, per la vendita del proprio immobile, un valore maggiore rispetto a quello che otterrebbe se il bene fosse venduto all’asta.

b) In secondo luogo per i creditori, spesso si tratta di banche, che evitano gli ingenti costi e i tempi biblici della procedura esecutiva.

c) In terzo luogo per l’acquirente che, viste le difficoltà ed i rischi del negozio, potrà ottenere uno sconto sul prezzo dell’immobile.

10) E’ rilevante il fatto che dalla trascrizione del pignoramento siano trascorsi più di vent’anni?

La trascrizione del pignoramento conserva il suo effetto per venti annidalla sua data, quindi, se detta trascrizione è ultraventennale perde efficacia nei confronti del terzo acquirente.

 

Avv. Andrea Pentangelo                                                                

 

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