La disciplina prevista dal nuovo decreto mutui. Professionalità  degli intermediari, divieto di pratiche di commercializzazione abbinata e norme a tutela del consumatore

Osservatorio del mercato immobiliare

Il Decreto Mutui prevede che l'Osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l'Agenzia delle entrate assicuri il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettui le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale (art. 120 - sexiesdecies T.U.B).

Remunerazioni e requisiti di professionalità 

Per quanto riguarda le remunerazioni e i requisiti di professionalità , i finanziatori devono remunerare il personale e, se del caso, gli intermediari del credito, in modo da assicurare il rispetto degli obblighi previsti dalla legge e assicurarsi che il personale abbia un livello di professionalità  adeguato (art. 120-septiesdecies T.U.B).

Pratiche di commercializzazione abbinata

In relazione alle pratiche di commercializzazione abbinata, il Decreto Mutui, all'articolo 120 - octiesdecies T.U.B., introduce il divieto di offerta e commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprenda altri prodotti o servizi finanziari distinti, qualora il contratto di credito non sia disponibile per il consumatore separatamente (cosiddette pratiche di commercializzazione abbinata).

Il secondo comma dello stesso articolo fa salvo, però, quanto stabilito dall'articolo 23, comma 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, dall'articolo 28 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e dall'articolo 21, comma 3-bis, del Codice del consumo.

La prima disposizione (art. 23 comma 4 D.Lgs 58/98) riguarda l'esclusione dell'applicazione delle disposizioni del Titolo IV, capo I, del T.U.B. ai servizi e attività  di investimento, al collocamento di prodotti finanziari nonchè alle operazioni e ai servizi che siano componenti di prodotti finanziari assoggettati alla disciplina dell'articolo 25-bis ovvero della parte IV, titolo II, capo I, stabilendo anche che, in ogni caso, alle operazioni di credito al consumo si applicano le pertinenti disposizioni del titolo VI del T.U.B.

La seconda disposizione (art. 28 D.L. 1/2012 convertito con modificazioni dalla L. 27/2012) riguarda l'ipotesi in cui le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari finanziari condizionino l'erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita. In tal caso vale l'obbligo di sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi.

Viene richiamato, infine, l'art. 21 comma 3 bis Codice del Consumo, nel quale è considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obblighi il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario ovvero all'apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario.

Al contrario sembrerebbero ammissibili le pratiche di commercializzazione aggregata, che si hanno quando il contratto di credito può essere stipulato in ogni caso anche separatamente, anche se a condizioni diverse rispetto al pacchetto completo.

Quello che caratterizza, infatti, le pratiche di commercializzazione abbinata, rispetto a quelle di commercializzazione aggregata, è che quella tipologia di finanziamento non è disponibile sul mercato anche in modo autonomo.

La ratio del divieto consiste, infatti, nella tutela del consumatore, dal momento che, nel caso di commercializzazione abbinata, il consumatore potrebbe trovarsi nelle condizioni di non comprendere pienamente i costi dei singoli prodotti offerti ma soprattutto di essere spinto ad acquistare prodotti non necessari solamente per poter accedere a un finanziamento altrimenti non disponibile sul mercato.

Modifiche al D.Lgs 141/10

Per quanto attiene infine alle modifiche al decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141, Il Decreto Mutui prevede che il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, individui, con regolamento, le attività  di segnalazione, relative ai contratti di credito stipulati con i consumatori che, se prestate a titolo accessorio, non costituiscono esercizio di agenzia in attività  finanziaria nè di mediazione creditizia.

Inoltre, sempre con regolamento, il Ministro dell'economia e delle finanze, sentita la Banca d'Italia, stabilisce gli ulteriori requisiti, condizioni e incompatibilità  per lo svolgimento dell'attività  di cui all'articolo 120-terdecies, comma 2 T.U.B., definendo anche accorgimenti per assicurare che il servizio di consulenza indipendente svolto dal soggetto iscritto nella sezione speciale dell'elenco dei mediatori creditizi sia prestato in modo effettivamente indipendente e nell'interesse del consumatore.

Stabilisce inoltre i requisiti di conoscenza e competenza nonchè di aggiornamento professionale degli agenti in attività  finanziaria, di coloro che svolgono funzioni di amministrazione e direzione presso agenti in attività  finanziaria aventi personalità  giuridica, mediatori creditizi e dei consulenti di cui all'articolo 128-sexies, comma 2-bis, dei loro dipendenti e dei collaboratori e le caratteristiche delle politiche di retribuzione e incentivazione del personale e dei collaboratori degli agenti in attività  finanziaria e dei mediatori creditizi, in modo da favorire il rispetto dalla disciplina prevista. Stabilisce infine l'applicazione per i contratti di credito al consumatore del regolamento adottato ai sensi dell'articolo 29, paragrafo 2, lettera a), della direttiva 2014/17/UE.

Notaio Paolo Broccoli