Immobili da Costruire e Preliminare Notarile: Cosa prevede la Nuova normativa? 

Quali sono gli interessi alla base della nuova normativa in tema di immobili da costruire? 

La normativa in tema di obbligo notarile del preliminare di immobili da costruire si inquadra in un processo di tutela del legislatore dell’acquirente volto a dare maggiori garanzie di trasparenza e sicurezza del mercato immobiliare in una fase antecedente rispetto a quella della compravendita. 

La trasparenza nel mercato immobiliare è nell’interesse di tutti gli operatori facendo emergere le imprese virtuose che saranno in grado di rispettare la normativa sia dal punto di vista di tutte le garanzie che devono essere date nel preliminare che nel rispetto degli obblighi fideiussori ed assicurativi perciò l’acquirente potrà avere elementi concreti nel valutare le diverse imprese di costruzione e fare una scelta con maggiore consapevolezza. 

Quali sono le cose da sapere quando stipulo un preliminare con un costruttore su un immobile da costruire?

Quando si applica la normativa? 

La normativa sugli immobili da costruire si applica a tutti i contratti  relativi ad immobili per i quali è stato richiesto il provvedimento abilitativo edilizio  e che non siano ancora in uno stato da ottenere l’agibilità che comportino trasferimento non immediato della proprietà. 

Per i provvedimenti edilizi richiesti o presentati  fino al  fino al 15 marzo 2019 vale la vecchia normativa senza obbligo di preliminare notarile mentre per quelli dal 16 marzo 2019 c’è l’obbligo di preliminare notarile e le altre novità a tutela del consumatore.

Quali sono le principali novità della normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire? 

Obbligo di preliminare notarile.

La più importante prevede l’obbligo del preliminare notarile in caso di immobili da costruire. L’intervento del Notaio è stato introdotto per verificare l’attuazione della normativa che prima veniva di frequente elusa e perciò il Notaio dovrà verificare le altre novità introdotte dalla normativa. 

Nuova disciplina fideiussione 

Il Notaio dovrà verificare il rilascio della fideiussione che può essere rilasciata solo da banche ed assicurazioni (a differenza di prima dove poteva essere rilasciata anche da intermediari finanziari abilitati)  e che dovrà corrispondere ad un modello ministeriale. 

Il rilascio della polizza è fondamentale perché garantisce al compratore di poter recuperare le somme versate al costruttore quando si verifica lo stato di crisi dell’impresa o quando l’impresa non consegna l’assicurazione postuma decennale.  

Nuova disciplina assicurazione decennale (cosiddetta Postuma decennale) 

La fideiussione dovrà garantire tutte le somme incassate dal costruttore prima del trasferimento della proprietà ma anche il rilascio dell’assicurazione decennale (cosiddetta postuma decennale) a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Anche la polizza assicurativa sarà definita da un modello ministeriale da approvarsi.

In mancanza dell’assicurazione la vendita è nulla e pertanto il Notaio non può stipulare e l’acquirente può recedere dal preliminare riscuotendo tramite la fideiussione le somme pagate.  

In cosa mi garantisce l’intervento del Notaio nel preliminare? 

L’intervento del Notaio nel preliminare garantisce che sia rilasciata la fideiussione conforme a legge, garantisce che siano fatte le verifiche ipotecarie e catastali sul bene per verificare che il costruttore sia effettivamente il proprietario dei beni che promette in vendita e le formalità (ipoteche, servitù, convenzioni edilizie) che possano eventualmente incidere sul bene. 

Inoltre il Notaio procederà alla trascrizione del preliminare che prenota l’acquisto e garantisce contro tutte le formalità successive alla trascrizione del preliminare se il definitivo o la domanda per ottenere esecuzione del preliminare sono trascritte entro il termine di efficacia del preliminare.

Infine il Notaio verificherà che il preliminare preveda tutte le informazioni richieste dalla normativa sugli immobili da costruire in modo che l’acquisto sia il più  garantito e trasparente possibile per l’acquirente.

Cosa deve prevedere il preliminare? 

Il preliminare deve prevedere:

  1. le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto;
  2. l’oggetto del contratto come la natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
  3. gli estremi di eventuali vincoli urbanistici, come Convenzioni Urbanistiche ed atti d’obbligo;
  4. le  caratteristiche tecniche della costruzione dalla struttura portante fino agli impianti;
  5. i termini massimi di esecuzione dei lavori anche correlati alle varie fasi di lavorazione;
  6. l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra;
  7. gli estremi della fidejussione e, per gli immobili soggetti alla nuova disciplina, l’attestazione del Notaio della sua conformità al modello  ministeriale. 

Cosa succede fino all’approvazione del modello ministeriale? 

In attesa del modello ministeriale però le norme sono immediatamente in vigore e nelle more dell’adozione di detto decreto ministeriale, il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs 122/2005.

Il contratto preliminare deve inoltre prevedere:

1. l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile,con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita, se si rientra nelle ipotesi;

2. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

3. l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi. 

Gli allegati obbligatori  del preliminare

Inoltre, la legge impone l’allegazione al contratto del capitolato con l’elenco delle finiture e degli accessori convenuti tra le parti caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, che possono essere individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, e l’elenco di tutte le rifiniture e gli accessori convenuti fra le parti nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Cosa garantisce la fideiussione?

La fideiussione deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 del dlgs 122/05 che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o, se si applica la nuova normativa,  nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’articolo 4 del decreto (la cosiddetta polizza postuma decennale)  la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata per le ipotesi in cui sarà applicabile.

A quali immobili ed a quali contratti si applica la normativa? 

Per operare la normativa il fabbricato  deve essere un immobile da costruire ed essere oggetto o di un contratto preliminare o di un contratto ad effetti reali differiti (vendita di cosa futura o sottoposta a condizione) venduto da un costruttore ad una persona fisica. 

Quando cessa l’efficacia della fideiussione? 

Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio sino a tutto il 15 marzo 2019 l'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile. 

Dal 16 marzo in poi la fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Quale è il presupposto per il rilascio della fideiussione?

Il presupposto della fideiussione resta immodificato e cioè la riscossione di somma da parte del costruttore prima del trasferimento di proprietà.  

Quale è il vantaggio di trascrivere il preliminare in conservatoria? 

I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti:

  1. la superficie utile della porzione di edificio;
  2. la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.

Questi due elementi sono fondamentali per ottenere la trascrizione del preliminare e dare la massima tutela all’acquirente.

Con la trascrizione finché durano gli effetti del preliminare tutte le formalità (ipoteche, pignoramenti)  trascritte dopo non sono opponibili all’acquirente ed inoltre il venditore non può rifiutarsi di vendere o vendere ad un altro, è un po’ come se già si prenotasse la compravendita.

Gli effetti della trascrizione durano un anno dalla data fissata per la stipula e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione.

Inoltre in caso di inadempimento del venditore l’articolo 2775 bis codice civile riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono  in caso di inadempimento del venditore (acconti versati, doppio della caparra, penale) un privilegio speciale sugli immobili del preliminare purché gli effetti della trascrizione (un anno dalla data prevista di stipula o tre dalla trascrizione) non siano cessati al momento di: 

  • risoluzione con data certa;
  • domanda di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento o al momento della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa  da terzi, Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipotecarelativa a mutuierogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonché ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825bis

Cosa succede se fallisce il costruttore e non ho un preliminare trascritto?

Il fallimento del costruttore può essere un’ipotesi devastante per un promissario acquirente che non abbia stipulato un preliminare notarile, rischia di perdere l’immobile se il curatore si avvale della facoltà di sciogliere il preliminare e di essere pagato in moneta fallimentare, salvo che non sia stata rilasciata la fideiussione.

Cosa succede se fallisce il costruttore ed ho un preliminare trascritto?

La prima ipotesi: quando il curatore  fallimentare non può sciogliere il preliminare. 

Se invece il preliminare è stato trascritto c’è una doppia forma di tutela per il compratore. 

Il preliminare non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa del promissario acquirente, purché sussistano i presupposti di legge, oppure in alternativa, qualora si tratti di un preliminare notarile con fideiussione, potrà escutere la fideiussione e recuperare i soldi.

I contratti relativi ad immobili da costruire si sciolgono però  se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto.

Cosa succede se il preliminare  viene stipulato in forma non notarile?

Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato il contratto è nullo ed affetto da nullità insanabile per difetto di forma ad substantiam pertanto le somme sarebbero detenute indebitamente dal costruttore ed il compratore non avrebbe alcun obbligo di comprare. 

Pertanto si deve ritenere che in assenza di alcun impegno giuridico non possano essere utilizzati questi preliminari per fondare una richiesta di finanziamento del cantiere da parte del costruttore e le somme eventualmente detenute dal costruttore siano senza titolo, ci potrebbe essere una responsabilità dei professionisti che abbiano  cooperato nell’elusione della norma di legge per i danni provocati dall’elusione della normativa di tutela ad esempio in caso di fallimento dell’impresa.  

La proposta di acquisto e l’accettazione sono in forma libera o in forma notarile?

Secondo la prima interpretazione anche la proposta ed accettazione devono avere la forma notarile in quanto il riferimento dell’articolo 6 dlgs 122/05 ad ogni altro contratto comporta anche per proposta ed accettazione, che una volta scambiate determinano la conclusione del contratto preliminarela forma notarile, inoltre alla stessa conclusione può arrivarsi per il principio di simmetria.

D’altronde la ratio della legge è quella di garantire le tutele per il compratore e perciò non è possibile concludere un preliminare di immobile da costruire tramite documenti non autentici eludendo la norma. 

La normativa si può applicare anche alle vendite sulla carta? 

Nonostante qualche opinione contraria la dottrina e la giurisprudenza anche costituzionale si sono pronunciate per l’inapplicabilità della normativa in tema di immobili da costruire alle vendite sulla carta perché mancano i presupposti richiesti dalla legge e cioè la presentazione della domanda di titolo edilizio ed una disciplina così incisiva sulla libertà negoziale non può essere estesa analogicamente.

E’ però possibile per l’acquirente richiedere le stesse tutele al costruttore su base volontaria ed è auspicabile un intervento normativo che colmi questa lacuna che lascia scoperte le ipotesi in cui il compratore ha meno garanzie da parte del venditore.  

Quali rischi deve garantire la polizza assicurativa decennale (postuma decennale)?

La polizza è a garanzia di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, a sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione. 

Quali sono i presupposti della polizza assicurativa? 

Secondo l’interpretazione ufficiale del notariato i presupposti della polizza presuppongono prima la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati (ad esempio preliminare o vendita di cosa futura) a cui segue poi il trasferimento definitivo.

Il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà.

La polizza dovrà essere conforme al modello ministeriale nelle more dell’adozione di detto decreto Ministeriale il contenuto della polizza assicurativa indennitaria decennale dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del D. Lgs n. 122/2005. 

Cosa succede se non viene consegnata la polizza assicurativa decennale? 

Con la normativa fino ai provvedimenti edilizi datati 15 marzo 2019 non c’è sanzione per i provvedimenti edilizi datati 16 marzo 2019Se la polizza decennale non verrà consegnata, l’acquirente potrà comunicare al venditore/costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6  dlgs 122/05 già stipulato (ad esempio da un contratto preliminare) e chiedere il rimborso delle somme versate escutendo, se le somme non gli verranno restituite dal venditore la fideiussione. 

Quali cambiamenti crea la normativa nel flusso di lavoro di un costruttore? 

La normativa indubbiamente crea vari cambiamenti nel flusso di lavoro del costruttore. 

Vediamo i più importanti.

Il fatto di prevedere fideiussioni solo bancarie o assicurative senza prevedere un obbligo a contrarre di banche ed assicurazioni se è una garanzia per il compratore rischia di restringere troppo il mercato di coloro che possono rilasciare queste garanzie e perciò di rendere i prezzi troppo alti. 

E’ indubbio che le imprese con un rating finanziario migliore potranno essere messe in condizione di favore e questo è un beneficio per il compratore che potrà comprare da soggetti con maggiori garanzie di affidabilità.

Un’impresa che non dovesse accedere a questi servizi e cerchi meccanismi elusivi potrebbe essere un’impresa che dà meno garanzie al compratore. 

La seconda questione riguarda la trasparenza di tutto il procedimento costruttivo. 

Mentre prima non era sempre rispettata la normativa sul preliminare di immobili da costruire, oggi con l’intervento del Notaio tutti gli obblighi di trasparenza e gli impegni che il costruttore deve garantire in sede di preliminare diventeranno prassi costanteQuesto comporta sicuramente una maggiore responsabilità per le imprese di costruzione ma anche la possibilità di differenziarsi per elementi che prescindano dal prezzo. Andremo verso un rating delle imprese di costruzione sia dal punto di vista costruttivo che finanziario. 

Come possono gestire le imprese che devono finanziare il cantiere i preliminari trascritti?

Se il costruttore ha la possibilità di finanziare il cantiere con le garanzie che può dare lui il problema non esiste perché i preliminari trascritti troveranno già opponibile l’ipoteca sul terreno. 

Qualora invece il costruttore debba portare una certa quantità di proposte irrevocabili per un certo periodo per finanziare il cantiere, allora saranno necessarie una serie di proposte non accettate ed eventualmente condizionate all’ottenimento del mutuo che non saranno accettate dal costruttore, il proponente potrà depositare presso il Notaio (o all’intermediario se presente)  le somme a  garanzia della serietà della proposta ed una volta che le proposte avranno raggiunto il numero sufficiente e si siano verificate le condizioni a cui sono sottoposte si potrà sottoscrivere il preliminare dopo l’iscrizione dell’ipoteca sul terreno.

La modalità più efficace di gestione prevede una proposta formalizzata con documento autentico e deposito al Notaio della somma che sarà poi consegnata al costruttore se si ritiene che anche la proposta vada fatta per documento autentico, perché solo una proposta giuridicamente vincolante può essere di garanzia della banca per finanziare il cantiere. 

E’ perciò importante definire tutto il flusso di vendita di concerto tra il Costruttore, il Notaio ed il mediatore, se coinvolto nell’operazione.

Il vantaggio del deposito della somma al Notaio deriva dal fatto che il Notaio può depositare le somme su un apposito conto dedicato non pignorabile da parte di terzi, perciò con massima garanzia di entrambe le parti. 

E’ possibile sottoscrivere il contratto preliminare evitando il rilascio della fideiussione? 

Secondo una tesi, che però deve essere approfondita, si deve ritenere possibile evitare il ricorso alla fideiussione tutte le volte in cui le somme versate dal promissario acquirente non siano nella disponibilità del costruttore ma ad esempio siano depositate presso il Notaio avvalendosi della possibilità di effettuare depositi fiduciari o applicando la normativa del deposito somme a valori che può estendersi anche ad atti da stipularsi per il quale si sia ricevuto l’incarico (come il preliminare notarile).

In tutti questi casi se le somme vengono ricevute dal Notaio e non dal costruttore manca il presupposto operativo della fideiussione che fa riferimento a “restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata”.

In questo caso le somme potrebbero essere svincolate o al momento del trasferimento della proprietà con consegna della postuma oppure al momento del rilascio della fideiussione.

Paolo Broccoli, Notaio a Colognola ai Colli (VR)  e socio fondatore di Fbf Notai e Associazione SuperPartes 

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REFERENZE:

· Studio n. 245-2018/P 

· L'ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRETUTELE VIGENTI E NUOVE 

o   TUTELE (dopo l’entrata in vigore del D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14) a cura di 

o   Giovanni Rizzi 

· https://webrun.notariato.it/CN... Studio245-2018Pgr.pdf 

· https://www.notairizzitrentin....

·http://www.gaetanopetrelli.it/catalog/documenti/00000618/Petrelli%20-%20Gli%20acquisti%20di%20immobili%20da%20costruire%20-%202005.pdf

· http://elibrary.fondazionenota...

· https://www.federnotizie.it/la...