Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017

Può passare anche molto tempo da quando i lavori condominiali vengono deliberati a quando vengono poi effettivamente eseguiti e può accadere che intanto la proprietà  dell'immobile venga trasferita da un soggetto a un altro. Il caso analizzato dalla Corte di Cassazione riguarda proprio un'ipotesi come questa ed è stata un'occasione per ribadire come in tali casi, per capire chi tra i due sia il soggetto obbligato, si debba guardare alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento straordinario.

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Il fatto

Il giudizio ha avuto inizio con un ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti di Tizio, relativo al pagamento di una cospicua somma dovuta a titolo di contributo per i lavori di manutenzione straordinaria (ed in particolare la facciata dell'edificio) deliberati nel 2000 ed eseguiti tra il 2000 ed il 2002. L'anno successivo, nel 2003, seguiva l'alienazione della propria unità  immobiliare da parte di Tizio.

Le ragioni giuridiche

La questione di fondo attiene all'individuazione del momento in cui possa dirsi sorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni. La Corte di Cassazione ricorda che in tali ipotesi deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Come correttamente messo in luce anche dalla Corte di Appello, Tizio, alla data della deliberazione di approvazione di tali lavori, risultava ancora condomino e, dunque, come tale obbligato a contribuire agli esborsi.

Trova quindi qui applicazione ratione temporis l'articolo 63 comma 2 disp. att. c.c. nella formulazione ante 2012, in forza del quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Pertanto, conclude la Corte di Cassazione, "obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio è chi era condomino, giacche' proprietario dell'unità  immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione. La circostanza della vendita dell'unità  immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi abbia adempiuto ai propri oneri verso il condominio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività  ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1 (in quanto ha già  perso la qualifica necessaria per poter procedere di "condomino"), ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordinaria di pagamento".

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Corte di Cassazione, Sezione VI, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017 - Può passare anche molto tempo da quando i lavori condominiali vengono deliberati a quando vengono poi effettivamente eseguiti e può accadere che intanto la proprietà  dell'immobile venga trasferita da un soggetto a un altro. Il caso analizzato dalla Corte di Cassazione riguarda proprio un'ipotesi come questa ed è stata un'occasione per ribadire come in tali casi, per capire chi tra i due sia il soggetto obbligato, si debba guardare alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento straordinario.