Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017

Cosa cambia per il cittadino.

La mancata inclusione di un'unità  abitativa nelle tabelle millesimali del condominio non priva il soggetto dei diritti a lui spettanti quale condomino, nè lo esonera dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso. Questo perché la qualità  di condomino, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e obblighi, si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale (o dall'inclusione nella stessa).

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Il fatto.

La Corte d'Appello di Torino, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva dichiarato la legittimità  di una delibera assembleare del condominio, avente ad oggetto la nomina dell'amministratore, ritenendo valida la partecipazione all'assemblea e alla successiva votazione di Tizio, proprietario di una unità  immobiliare non inclusa nelle tabelle millesimali, in quanto derivante dalla trasformazione di una porzione non abitativa (sottotetto) in unità  abitativa, non ancora censita al momento dell'assemblea nelle tabelle millesimali.

Le ragioni giuridiche.

La Corte di Cassazione ha affermato, a conferma di un già  pacifico orientamento giurisprudenziale[1], che la qualità  di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale. La tabella millesimale, infatti, ha natura esclusivamente ricognitiva e non rileva nemmeno come criterio identificativo delle quote di partecipazione al condominio, dal momento che quest'ultimo deve essere rinvenuto nel rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà  del singolo ed esiste, quindi, già  prima e indipendentemente dalle tabelle millesimali. Detto in altri termini, l'obbligo contributivo del condominio trova la propria fonte direttamente nella legge, mentre la tabella millesimale si pone solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica.

Riportando queste coordinate giuridiche al caso analizzato dalla Corte di Cassazione, è evidente, dunque, che la mancata inclusione di un'unità  immobiliare nella tabella millesimale (situazione a cui può porsi rimedio con lo strumento della revisione) non priva il proprietario dei diritti a lui spettanti quale condomino tra cui, in relazione al caso specifico, quello di concorrere alla scelta dell'amministratore, nè lo esonera di fatto dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso. La Corte ritiene, infatti, non condivisibile l'orientamento secondo cui esisterebbe una sorta di connubio indissolubile tra l'obbligo di contribuire alle spese comuni secondo le previsioni delle tabelle millesimali e l'esercizio del diritto di voto, come confermato dal fatto che il legale criterio di ripartizione stabilito dall'art. 1123 c.c. può essere anche derogato dall'autonomia delle parti.

Alla luce di tutte queste considerazioni, dunque, la situazione di non inclusione nelle tabelle millesimali non impedisce al condomino di esercitare il proprio diritto di voto in assemblea condominiale nè, dall'altro lato, lo esonera dal pagamento delle spese condominiali anche pregresse. La situazione può essere risolta con la revisione che ha natura costitutiva, mentre per il passato, non potendosi applicare retroattivamente l'efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., per il principio della natura costitutiva della stessa più volte affermato dalla Corte di Cassazione, è possibile rimediare con altri strumenti che l'ordinamento appresta ed in particolare con quello dell'indebito arricchimento ex art. 2041 c.c..

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[1] Corte di Cassazione, Sez. U., sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza n. 4844 del 24 febbraio 2017 - La mancata inclusione di un'unità  abitativa nelle tabelle millesimali del condominio non priva il soggetto dei diritti a lui spettanti quale condomino, né lo esonera dal contribuire alle spese di gestione o dal regolarizzare la sua posizione per il pregresso. Questo perché la qualità  di condomino, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e obblighi, si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale (o dall'inclusione nella stessa).